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中古ワンルームマンションへの投資はおすすめ？メリット・デメリットをくわしく解説
中古ワンルームマンションへの投資はおすすめ？メリット・デメリットをくわしく解説
不動産投資の初心者に向いていると良く言われるのが「中古ワンルームマンション投資」です。物件価格も手が届きやすい範囲であることが多いため、毎月のローン返済も無理のない範囲で組みやすいです。
本記事では、中古ワンルームマンションへの投資について、運用の仕組みやメリット・デメリット、失敗しないためのポイントなどについて解説していきます。
中古ワンルームマンション投資の仕組み
まずは、中古のワンルームマンションへの投資で利益を得る流れについて、しっかりと把握しておきましょう。仕組みについてシンプルにまとめましたので、ご覧ください。
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中古ワンルームマンション投資で利益を得る流れ |
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→ 年間家賃収入から④を含めた諸経費を差し引いたものが、実質の利益となる |
中古ワンルームマンション投資は、物件を購入するところから始まります。その際には銀行など金融機関で不動産投資ローンを組む場合がほとんどであり、運用後の物件の管理は賃貸管理会社に委託するのが一般的です。実質的な利益は、年間の家賃収入から毎月のローン返済金額や委託料などの諸経費を差し引いたものとなります。
中古ワンルームマンションに投資するメリット
新築ではなく、中古のワンルームマンションで行う不動産投資だからこそ得られるメリットをご紹介しましょう。
物件価格が安く、家賃の下落率が低い
同じ間取り・立地条件の新築物件に比べると、中古物件は価格が安いため、不動産投資における初期費用を抑えることができます。また、家賃の下落率について、新築物件や築浅物件に比べて中古物件では小さいのも特徴です。
東京23区内のワンルームマンションにおいて「経年劣化による家賃の下落率」を見てみると、築年数3～10年の間が最も高く、築11年以降になると小さくなっていく傾向となっています。中古物件では安定した家賃収入が見込めることや資金繰りが計画的に行えることがメリットと言えるでしょう。
参考：「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」｜三井住友トラスト基礎研究所
高い利回りが見込める
好立地な都心に建てられている新築物件は家賃相場を高く設定できるものの、物件価格が高額なため、どうしても利回りは低くなる傾向にあります。バブル期に建設されたような中古物件は、都心へ通勤しやすい大田区や世田谷区、豊島区といった準都心に建てられていることが多いです。物件価格は控えめな物件も多いため、新築物件よりも高い利回りが見込めます。
分散投資でリスク回避がしやすい
ワンルームマンション一戸であっても、新築の場合は中古物件に比べて物件価格が高額になるため、毎月のローン返済の負担額も同様に大きくなります。中古のワンルームマンションであれば初期費用も少なくてすみ、資産運用がプラスになりやすいです。
プール金に余裕が出てきたら、2戸目としてさらに中古のワンルームマンションを購入することができます。このように分散投資を利用すれば、失敗するリスクを回避できる可能性が高くなります。
都心部では特に需要が高い
東京の人口はさらに増え続け、2030年にはピークを迎えることが予測されています。転勤や進学などで人口が大きく流入してくるのは、やはり都心部です。そうなると、需要の高い賃貸物件は単身者用のワンルームマンションということになります。
中古ワンルームマンションに投資するデメリット
しかし、中古ワンルームマンション投資にはメリットだけでなく、デメリットもあります。どんなものがあるのか見ていきましょう。
空室になった場合の影響が大きい
入居者の人気を集めるのは、中古物件よりもやはり新築物件だと言えます。そのため、中古物件では新築物件よりも空室率が若干高いです。
また区分マンション一戸の投資では、空室になった場合には家賃収入がゼロになることが強く懸念されます。しかし、中古のワンルームマンションを複数戸運用して分散投資を行えば、家賃収入が滞るリスクを減らすことが可能です。
赤字からの立て直しが難しい
駅から遠かったり、買い物環境が整っていなかったりするような立地条件のあまり良くない中古物件は、投資用としては空室リスクが高いためおすすめできません。特にワンルームマンションの場合は家賃収入が滞ると収入がゼロになってしまうため、入居者がいない期間がたびたび発生すると、ローン返済に自己資金を投入しなくてはならなくなります。
こうなってくると、雪だるま式に赤字が重なり、資金繰りの立て直しが難しくなってしまいかねません。
修繕などで予想以上に出費がかさむ場合がある
どんな建物でも経年劣化は避けることができません。中古物件は新築物件よりも経年劣化していますので、設備の劣化による修繕が必要になる可能性も高いのです。
大規模修繕などマンション全体のものであれば、これまで納めてきた積立修繕金で管理会社が対応してくれますが、専有部分のエアコンなどの設備は個人で修繕しなければなりません。
さらに注意しておきたいのが、中古物件は「瑕疵担保責任」の保証期間が終わっている場合が多い点です。これは「購入後に発覚した住宅の欠陥については売主が負担する」という内容の保証責任ですが、中古マンションの場合では長くても1年間が一般的です。物件の不具合に気づいたときにはすでに1年を過ぎていたという場合には、自分で修繕費用を負担することになります。
節税や保険としての効果が小さい
中古物件は法定耐用年数の残数も短いです。そのため、建物の価格を減価償却費として計上できる年数も少なく、長期間の節税効果は見込めません。
また、不動産投資ローンを組む場合に加入することの多い団体信用生命保険ですが、物件価格の安い中古物件の場合には死亡保険金等の金額も大きくないため、保険としての効果も小さいと言えるでしょう。
中古ワンルームマンションで失敗しないためのポイント
中古ワンルームマンション投資におけるデメリットをできるだけ回避するためには、いくつかポイントを押さえておく必要があります。それぞれのポイントについてくわしく解説しますので、ご覧ください。
短期的な利益を追い求めない
「家賃収入からローン返済をしていき、ローン完済後には家賃収入だけが残る」というメリットは、不動産投資特有の良さであり、他の投資方法にはないものです。つまり、長期的なスパンで利益を積み上げていく必要がありますので、目先の利益を追求する形の投資方法ではないことを表しています。
さまざまなリスクを想定したシミュレーションを行う
中古ワンルームマンション投資では、空室リスク、赤字リスク、修繕費の発生リスクなどが想定されます。このことが把握しておけば、これらのリスクが発生してもどの程度の支出が必要となるかを計算しておき、自己資金を準備しておくことが可能です。資金繰りのシミュレーションをしっかり行っていれば、さまざまなリスクに遭遇した際にも失敗を回避できるでしょう。
できる限り有利な条件でローンを組む
中古ワンルームマンション投資で理想的なローン金利の目安は「4%未満」です。不動産投資につき物のローン返済ですが、金利がたった1%違うだけで利息分の金額や返済総額が大きく変わってきます。そのため返済リスクをできるだけ小さくすれば、不動産投資の失敗を避けられる可能性はかなり高くなるのです。
不動産投資ローンでは投資物件を担保に入れることになり、収益性が高いと判断される物件であれば、金利が少し下がる可能性もあります。そのため、できる限り有利な条件でローンを組むためには、駅近物件など収益性の高い中古ワンルームマンションを選びましょう。
家賃保証は適正額を把握しておく
「家賃保証」とは、空室や家賃滞納の発生時に、家賃保証会社が家賃収入を代わりに立て替え、持ち主に支払ってくれるシステムです。家賃保証会社へ毎月手数料を支払うことになりますが、その相場は家賃の約2割だと考えておいてください。なお適正額を知っておくと、悪徳な家賃保証会社との契約を避けることができますので、気をつけておきましょう。
不動産投資の勉強をして知識をつける
不動産投資では大きな資金が関係してきますので、物件購入時に仲介役をしてくれる不動産投資会社や不動産会社が勧めてきた物件に即決してしまうのはリスキーです。仲介役を担う会社も商売として物件を勧めている面もありますので、話を鵜呑みにせず、自分でもある程度の知識を身につけて判断できるようにしておきましょう。
まとめ
中古ワンルームマンションは、価格的にも利回り的にも初心者向けの投資用物件だと言えます。ただしデメリットもありますので、不動産投資で失敗しないためにはデメリットについても事前に把握しておき、ご紹介したポイントを押さえてから物件を選んで、資金計画を立てるようにしましょう。
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