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ワンルームマンションのリノベーションはおすすめ？効果や費用を徹底解説！

 

中古のワンルームマンションを投資用物件として選んだ場合、部屋の状態が良好であればそのまま賃貸に出すことができます。また状態がいまいちでも、空室リスクなどが下がるなどのメリットが多いことから、リノベーションを施して賃貸に出す方法もおすすめです。

 

本記事では、ワンルームマンションのリノベーションをおすすめする理由やリノベーションをする際のポイント、リノベーション費用の相場などを解説します。

 

ワンルームマンションのリノベーションをおすすめする理由

ワンルームマンションのリノベーションをおすすめする主な理由は、以下の3つです。

 

空室リスクが下がる

収益物件としてワンルームマンションを購入した場合、特に中古物件では設備の古さや使い勝手の良くない間取りから、なかなか入居者が決まらない事態が発生するケースも少なくありません。

 

そこで空室対策として使われるのがリノベーションです。内装を原状回復させるだけのリフォームと違い、リノベーションでは間取りを変更するなどリフォームの一歩先を行く施工を行います。

 

不動産投資では、安定した家賃収入を維持していくことが重要なポイントです。リノベーションは費用がかかりますが、入居率を上げる効果が期待できるため、費用対効果が予想以上に大きくなる可能性もあります。

 

節税効果が見込める

収益物件に必要なリノベーションを施した際には、その費用を必要経費として計上することが可能です。必要経費が増えれば不動産所得の控除額が大きくなり、納税すべき所得税額を減らすことができます。

 

なおリノベーション費用は、修繕費（工事費用）や資本的支出（交換した設備費用）として扱われます。修繕費は全額経費で計上できますが、資本的支出とみなされる部分は一定の年数をかけて減価償却していきます。

 

住居を新たに投資物件として活用できる

投資用物件としてワンルームマンションを購入する際、新築物件では物件価格が高額になりやすく、抱えるローン負債額も大きくなります。一方、中古物件の場合は物件購入費を抑えられるため、駅近など好立地の物件を手頃な価格で購入できる可能性が高いです。

 

そこで中古物件にリノベーションを施して賃貸物件としての価値を上げれば、家賃を相場より高めに設定できるケースもあります。中古物件のリノベーションは、ローン負債額を抑えられるだけでなく、結果的に新築よりも少ない投資額で大きなリターンが期待できるレバレッジ効果も高いと言えるでしょう。

 

ワンルームマンションをリノベーションする際のポイント

収益物件のリノベーションを計画する際には、以下の4つのポイントを押さえるようにしましょう。

 

複数の業者で見積もりをとる

リノベーション会社には大手や中堅の業者だけでなく、地元の工務店など小規模の業者もあります。そのため、会社によってリノベーションの費用も大きく異なります。

 

しかし多くの業者の中から、予算内で希望に合った施工をしてくれる業者を選び出すのは至難の業です。そのため、優良なリノベーション会社を複数社紹介してくれるサイトを利用するのがおすすめです。またできるだけ費用を抑えるためには、リノベーションを依頼する業者は一社だけでなく、複数社で相見積もりをとるようにしましょう。

 

空室対策を得意とする業者を選ぶ

リノベーション会社の中には、空室対策として賃貸物件のリノベーション施工を得意としている業者も多いです。ワンルームマンションで人気が高い設備や間取りなど、入居率アップにつながりやすい情報を豊富に持っている業者であれば、こちらの希望や予算に近いリノベーションが実現する可能性も高いでしょう。そのため、リノベーションを検討する際にはそのような業者を探すことをおすすめします。

 

デザインや予算をあらかじめ計画しておく

「ワンルームを広く見える間取りにしたい」「ここまでなら予算を出せる」といった希望をある程度決めてから、リノベーションのプロに相談するようにしましょう。施工後のイメージを固めておかないと、相手の言う方向性で話が進んでいってしまう恐れがあります。予算オーバーにならないようにするためには、リノベーションで自分の希望するデザインや予算の軸を決めておくことが大切です。

 

ターゲット層に人気の設備を入れる

ワンルームマンションを賃貸に出す場合、主な入居者のターゲットは単身者です。そのため、単身者に人気のある設備を用意する方法も有効です。

 

たとえば、単身者に人気のある設備の1つに「宅配ボックス」が挙げられます。留守のときにも荷物を受け取れますので、必須の設備と言えるでしょう。また間取りでは「ロフト」、内装では壁の一面のみ異なるクロスにする「アクセントクロス」や、カフェ風に照明器具を配置できる「ライティングレール」も人気が高いです。

 

入居率を上げるためには、ワンルームマンションに入居する可能性の高いターゲット層が「ここに住みたい」と思うような設備を積極的に導入するようにしましょう。

 

ワンルームマンションのリノベーションにかかる費用

ワンルームマンションのリノベーションやリフォームにおける費用相場は、フルリノベーションと一部のリノベーションの2種類で大きく異なります。さらに原状回復のみの費用相場についても紹介しますので、ご覧ください。

 

フルリノベーションの場合の費用相場

フルリノベーションの費用相場は、200～300万円です。間取りの変更、水回り設備の移動、デザイン性を高めるといった大きなリノベーションを行う場合には350万円～、高い場合では1,000万円近くになる事例もあります。

 

またリノベーションする箇所の数によって費用がかかるのではなく、ワンルームマンションの床面積に平米単価をかけた金額（定額制）をリフォーム総費用とする業者もあります。こういった会社ではどれほどリノベーションをしても定額であるため、手をつける箇所が多ければ得ですが、少ない場合には逆に損となるケースも出てきます。そのため、自分の希望と予算に合った業者を選ぶようにするのがポイントです。

 

一部をリノベーションする場合の費用相場

必要な箇所のみリノベーションをする場合には、以下のような費用相場となっています。

 

リノベーションの内容		リノベーションの費用相場
水回り	3点ユニットバスの入れ替え	50万円前後
	シャワールーム設置	約20～60万円
	3点ユニットバスの分離 （→風呂トイレ別へ）	100万円前後
	トイレ全体リノベーション （便器交換含む）	約10～50万円
	ウォシュレット設置	7万円前後
	ミニキッチン入れ替え	約30　万円
	洗面台交換	約10～35万円
内装 その他	壁紙の全面張り替え※	約6～10万円
	アクセントクロスの採用	1万円前後
	床の全面張り替え※	10万円前後
	収納 （クローゼット工事等）	約2～20万円（1ヶ所毎）
	ドア交換	約3万円～
	間仕切り （1ヶ所毎）	設置：約8万円～25万円
		撤去：5万円前後

※壁紙や床材は性能の高さによって金額が異なり、使用面積が大きくなるとその差額も大きくなりますので、目安にしてください。

 

水回り設備のみリノベーションした場合には、約70～250万円かかります。ワンルームマンションではスペースの節約のために脱衣所の設置がない間取りも多いですので、脱衣所を確保するために間仕切りを設置する工事をするのも良いでしょう。

 

原状回復する場合の費用相場

原状回復で留める場合には、壁紙・床の全面張り替えのみとなりますので、費用相場は約16～20万円と考えておきましょう。

 

ワンルームマンションのリノベーションをする際の注意点

収益物件のリノベーションでは、以下のような注意点もあります。リノベーションを考えている方は、注意点について確認してから実行するようにしましょう。

 

完了まで最大半年程度の期間がかかる

中古のワンルームマンションをリノベーションする場合、実際に賃貸に出せるまでには最大で半年ほどかかると考えておきましょう。リノベーションではまず設計が必要となり、その後に施工工事に入ります。

 

フルリノベーションの場合では、設計で約3ヶ月間、施工工事に約3ヶ月間かかるとすると、半年は家賃収入がゼロということになります。「こんなはずじゃなかった」とならないように、リノベーションの期間も計算したうえで実行に移すようにしましょう。

 

売却しにくくなる可能性がある

あまりに個性的なリノベーションをしてしまった場合には、将来売却しようとした際に買い手がつきにくくなる可能性があります。出口戦略として売却も視野に入れている場合には、個性的なデザインは避け、ある程度無難な内装や間取りにしておくと良いでしょう。

 

まとめ

収益物件のリノベーションは、入居率のアップや家賃設定を上げられる可能性が出てくるなどメリットが多いです。原状回復のみの場合は修繕費用を抑えられますが、家賃設定を上げられないデメリットがあります。周辺の家賃相場と照らし合わせ、リノベーションした場合には家賃設定をどのくらい上げられるのか検討しておきましょう。