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不動産投資の種類とそれぞれのメリット・デメリットを解説！おすすめはどれ？

 

不動産投資には多くの種類があり、メリットやデメリットもそれぞれ異なります。不動産投資で成功するためには、自分に合った不動産投資の種類を見極めることが大切です。

 

今回は不動産投資における種類と、種類選びで失敗しないための3つのポイントについて解説していきます。

 

不動産投資の種類【賃貸物件への投資】

不動産投資の種類は、基本的な「賃貸物件への投資」と、応用的な「その他の投資方法」の2つに分けられます。このうち「賃貸物件への投資」には、以下の3種類があります。

 

一棟マンション・一棟アパート投資

マンションやアパートといった集合住宅を丸ごと一棟購入し、運用する投資方法です。空室が発生した場合でも、区分マンション投資のように家賃収入がすべてストップするわけではありませんので、ローン返済が滞るリスクは低くなります。購入費用・初期費用・ランニングコストは高くなりますが、その分リターンも大きい点が特徴です。

 

一棟マンション・一棟アパート投資は、建物の築年数によってさらに以下の2種類に分けられます。

 

中古物件への一棟投資

中古の一棟物件への投資は、新築と大差のない家賃設定ができる一方で物件価格が低いため、利回りが高いのがメリットです。また、物件購入費や設備費を減価償却費として計上できます。

 

ただし新築に比べると、建物や設備の修繕リスクや空室発生率は高くなりますので注意しましょう。

 

新築物件への一棟投資

新築の一棟物件への投資は、空室・修繕リスクの低さがメリットです。また法定耐用年数の残数が多いため、金融機関からの融資も受けやすくなります。デメリットは、中古物件に比べて利回りが低い点や新築プレミアムの期間終了後は家賃の下落リスクがある点です。

 

区分マンション投資

マンション1戸を賃貸に出して家賃収入を得る投資方法です。一棟マンション・一棟アパート投資に比べて物件購入費や初期費用を抑えやすく、物件管理も管理会社に委託すれば手間がかからないのがメリットです。サラリーマンなど本業のある人が行う不動産投資は、この区分マンション投資が多い傾向にあります。

 

中古物件への区分マンション投資

新築の区分マンションに比べて物件価格が安いため、ローン総額は小さくなることや都心の中古マンションであれば立地が良いことから、融資が受けやすいのがメリットです。特に都心の中古区分マンションは高利回りになる傾向にあり、投資家に人気が高く、売却もしやすいでしょう。

 

ただし、修繕リスク・空室リスクなどには注意が必要です。

 

新築物件への区分マンション投資

新築の区分マンションは、修繕リスクや空室リスクが低いことから、融資の審査に通りやすい特徴があります。しかし、物件価格が高いことから利回りは低くなる点や新築の翌年からは家賃を安くせざるを得なくなる点、ローンを抱えたままで売却すると損しやすい点などには注意しましょう。

 

戸建て投資

一戸建ての住宅を賃貸に出す投資方法です。相続や転勤などで自分が住まない一戸建て住宅を貸し出すケースが多いため、扱うのは主に中古物件となります。

 

学校に近いなどファミリー世帯が好む立地であれば、空室リスクを回避しやすいでしょう。しかし、ある程度の修繕費やリフォーム代はかかることに注意しましょう。

 

不動産投資の種類【その他の投資方法】

投資用物件を利用するような一般的な不動産投資とは異なるものでは、以下のような投資方法があります。

 

借地権投資

借りた土地に収益物件を建て、賃貸に出す投資方法です。土地についての取得税・固定資産税・都市計画税などの負担がないのがメリットです。

 

借主の借地権は借地借家法で保護されていますので、地主は正当な理由がない限り、契約更新を拒むことができません。「借地権の登記」もしくは借地に建てた建物についての「借地名義の登記」を行っておけば、第三者に借地権を主張することが可能です。

 

この方法では、契約の更新時には更新料の支払いが発生する点や建物の建て替えや譲渡の際には地主の承諾が必要となる点などに注意する必要があります。

 

底地投資

「借地権投資」を行っている地主から、借地権が設定されている土地を購入し、賃貸運用する投資方法です。土地の所有でかかるランニングコストは、主に固定資産税・都市計画税だけとなります。トラブル防止のために、底地投資を行う際は目的の土地に借地契約がしっかりと結ばれていることを確認しておきましょう。

 

シェアハウス投資

複数の個室を設け、風呂・トイレ・キッチン・リビングなどを共同で利用する間取りの物件への投資です。設備費を抑えられるため、高利回りになる傾向があります。入居者にとっても手頃な家賃となることから、人気を集めています。

 

ただし、コロナ禍では共同で使う設備が多い物件への需要は変化しやすい点や入居者同士のトラブル発生時には対応が必要になる点から、物件を購入するときには良く考えておく必要があります。

 

サ高住経営

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）とは、「おおよそ自立生活が可能な60歳以上の高齢者を入居の対象とし、生活相談サービスなどが付随するバリアフリー集合住宅」を指します。超高齢化社会に突入している現在、サ高住への需要は高まっています。

 

要件を満たせば国から建設費の補助金を受けることも可能です。一般的な不動産投資と異なり、立地を問わないのも特徴でしょう。ただし、サ高住投資では広大な土地が必要なため投資額が大きくなります。また、信頼できる運営事業者を選ぶことも重要なポイントです。

 

民泊投資

観光客に民家を宿泊施設として貸し出す投資方法で、高利回りになりやすいです。所有している空き家をリノベーションして、民泊経営を行っている投資家も少なくありません。

 

しかし、地域によっては旅館業の許可や民泊条例にのっとった許可を得る必要があります。また、近隣トラブルにも注意する必要があるでしょう。

 

駐車場投資

駐車場投資は、建物を建てる必要がないため、初期費用やメンテナンス費用を抑えられる点がメリットです。需要の高いエリアで行えば安定した収入を得ることができ、売却もしやすいでしょう。しかし税務における優遇措置は建物があって使えるものですので、更地の駐車場投資では税務上不利となるのがデメリットと言えます。

 

トランクルーム投資

土地に物置として利用できるコンテナを設置し、貸し出す投資方法です。初期費用や設備の維持費がさほどかからず、トラブルも少ないのがメリットです。しかし、賃料は1個あたり数千円単位ですので高収入は期待できません。

 

トランクルーム投資で失敗しないポイントは、収納需要があるエリアを選ぶことですので、場所の選定に気をつけてください。

 

少額不動産投資

団体や会社が、不特定多数の投資家から集めた資金で病院等の大きな不動産を購入・運用し、収益を投資家へ分配する投資方法です。このように少額からはじめられる不動産投資には、以下のようなものがあります。

 

■不動産小口化商品
国土交通大臣等から許可を得た事業所のみが行える不動産投資ファンドです。小口化（一口100万円程度）した不動産を購入し、投資額に応じて収益が分配されます。

 

■REIT
投資法人へ出資し、家賃収入を得る不動産投資信託です。不動産の所有権は投資家にはありませんが、一口5万円からという少額ではじめられ、一定の条件に適用されればほとんどの収益が投資家へ分配される特徴があります。

 

■クラウドファンディング
クラウドファンディング業者が提示する物件に約1万円などの少額を投資して、元本に分配金を加えたリターンを受け取る投資方法です。非常に多種類の案件があるのが特徴です。

 

不動産投資の種類選びで失敗しないためのポイント

不動産投資にはさまざまな種類がありますが、自分に合っているものを選ぶのが重要です。不動産投資の種類を選ぶ際には、以下の点を確認すると良いでしょう。

 

投資先は目的から逆算して選ぶ

不動産投資はその種類によってメリットも異なります。そのため、現時点でのキャッシュフローを増やしたい、老後資金を形成しておきたいなど、不動産投資を行う目的から選ぶことをおすすめします。

 

初心者は「中古の区分マンション」への投資がおすすめ

「中古の区分マンション」への投資は、価格の安さや売却のしやすさから初心者に向いていると言えるでしょう。どの種類が良いか迷ったときは、中古の区分マンション投資を選ぶことをおすすめします。

 

不動産投資の勉強をして十分に知識をつける

不動産投資会社のなかには、収益性が低いのに高額な物件を勧めてくるような悪徳業者もいます。騙されないようにするためには、まずは不動産投資の経験者による書籍やブログなどで勉強しておくことが大切です。ある程度の知識が身についたら、不動産投資会社へ相談に行ったり、不動産投資セミナーへ顔を出してみたりなど行動を起こしましょう。

 

まとめ

不動産投資には多くの種類がありますが、初心者には中古物件への投資がおすすめです。月々のローン返済額もさほど多くないため、プレッシャーも少ないでしょう。

 

また不動産投資で失敗しないためには、まずは自分で勉強するところからはじめましょう。そして不動産投資会社に相談するなどしてから、挑戦することをおすすめします。