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東京での不動産投資がおすすめできる理由とは？物件選びや必ずおさえるべきことを解説

 

コロナ禍が続く中、テレワークの普及もかなり進み、事務所の数を減らす企業も増えています。このようにコロナ禍は不動産投資市場にも影響を及ぼしています。この状況の中で不動産投資を行うことは、将来における資金不足に対する不安を軽減させるために必要なことであると言えるでしょう。そして不動産投資を始めるなら、賃貸需要の高い「東京」がおすすめです。

 

今回は「東京」での不動産投資について、データをもとにしたおすすめできる理由や、東京での不動産投資物件の選び方、成功させるためのポイントなどを解説していきます。

 

東京での不動産投資がおすすめできる理由

東京と聞くと、「物件価格が高い」というイメージを持っている人も多いのではないでしょうか？確かに物件価格は高めですが、それでも東京での不動産投資がおすすめできる理由には、以下の4つが挙げられます。

 

人口流入が見込まれるため

東京都政策企画局のデータによると、東京の人口は今後もますます増え続け、2030年にピークを迎えると予測されています。日本全体の人口は減り続けていますが東京は増えていくということは、他の都道府県から東京へ人口が流入し続けることを意味します。その後は緩やかながらも東京の人口も減少していくと予測されていますが、住宅は生活に欠かせないものであることから賃貸住宅の需要が大きく減っていくという可能性は高くないと言えるでしょう。

 

参考：【データ】2060年までの東京の人口・世帯数予測について｜東京都政策企画局
　　　　「表2-1 全国と東京都（東京都全体、区部、多摩・島しょ）の総人口の推計」より作成

 

日本の経済機能が集中しているため

東京は日本の首都であり、大企業の本社や海外企業の日本支社なども数多く置かれている大都会です。また世界から見ても、東京は都市としての総合力が高いことで知られています。

 

森記念財団都市戦略研究所が世界48都市を対象に毎年行っている「世界の都市総合力ランキング」によると、東京は直近の5年間で、世界第三位を維持しています。特に「経済」の項目において、「世界トップ500企業の多さ」「経済自由度」「名目GDPの高さ」などでポイントが高いことが示されています。

 

今後も再開発が続くため

コロナ禍においても、東京の再開発はますます活性化しています。新宿、大手町、東京駅前八重洲など64地区のエリアで再開発が予定されていますので、駅も利用しやすくなり、より住みやすくなることが予想されますので、これからの賃貸需要も安定すると言えるでしょう。

 

投資先として世界的にも高い評価を得ているため

森記念財団都市戦略研究所の「世界の都市総合力ランキング」では、東京における「居住」の項目では「住宅賃料水準の低さ」が真ん中程度で、「小売・飲食店舗の多さ」は高いポイントとなっています。このように賃貸住宅の家賃が手ごろであり、生活に役立つ小売店が多いことから、東京での賃貸需要は安定性があると言えるため、世界中の不動産投資家の注目を集めているのです。

 

東京での不動産投資物件の選び方

不動産投資を行うのにおすすめできる東京エリアではありますが、どんな条件の物件でもOKというわけではありません。東京で不動産投資を行う際には、以下の5つのポイントをおさえて物件選びをするようにしましょう。

 

ポイント① 単身者向けワンルームマンションから狙う

東京での不動産投資で狙い目なのは、単身者向けのワンルームマンションです。東京都における1世帯あたりの人員は、2025年には1.94人、2035年には1.89人と減り続けていくことが予測されています。特に東京都区部では2035年に1.84人にまで減少することを踏まえると、ファミリー世帯が減り単身者世帯が増えるということが予想できます。不動産投資用の物件を購入する際には単身者向けのワンルームマンションにしておくことで、空室リスクを回避できる可能性が高くなるでしょう。

 

参考：「東京都世帯数の予測」｜東京都

 

ポイント② 「東京23区・駅から徒歩10分以内」の立地である

物件価格の高さで考えると、同じ都内でも多摩などの郊外の方が不動産投資の運用で高利回りが期待できます。たとえば、学生が多く住む武蔵野市や八王子市、相模原市などの郊外では賃貸需要が見込めますが、「利回りが良い＝リスクが高い」ということに注意してください。

 

その点でいえば、東京23区内の駅近物件は、利回りは低いながらも高い立地が特徴ですので、賃貸需要は安定していて、空室リスクはとても低いと言えます。都内は複数の地下鉄・私鉄・JRなどが網の目のようになっているため、どこへ行くにもアクセスが良く通勤・通学に便利です。

 

不動産投資の運用でまず不安を覚えるのは、空室の発生でローン返済が滞ることでしょう。そうならないためには「東京23区内で駅から徒歩2分や徒歩5分、遠くても10分圏内のワンルームマンション」を選ぶのがおすすめです。このような物件ならば、退去後の新しい入居者も間を置かずに見つけられる可能性が高いでしょう。

 

ポイント③ ターゲット層に人気の設備がある

同じ単身者用のワンルームマンションであっても、設備の違いで人気の高さも変わってきます。単身者をターゲットにするなら、以下のような設備がある物件を選ぶようにしましょう。

 

• ・留守の間にも荷物を受け取ることができる「宅配ボックス」
• ・交通費を節約したい人が喜ぶ「駐輪スペース」
• ・忙しい人でも好きなときにゴミ捨てができる「24時間利用可能なゴミ捨て場」
• ・帰宅途中にエアコン、お風呂等のスイッチを入れられる「IoT家電」

 

ポイント④ 管理・修繕が行き届いている

たとえ立地が良くても建物の一部が破損していたり、エントランス周りの掃除が行き届いていなかったりするような物件には、入居者は集まりにくいです。入居者は毎月管理費を支払いますので、その金額に見合った管理や修繕がきちんと行われて欲しいと考えるでしょう。

 

中古物件を購入する際には、これまで物件の管理業務の委託を受けていた管理会社がそのまま引き継がれる可能性が高いです。このとき物件の所有者としては、そのまま同じ管理会社に任せて大丈夫なのかしっかり判断する必要があります。そのためには、物件選びの際に以下の項目をおさえておきましょう。

 

• ・物件の共用部分をチェックする
• ・業務報告書を見せてもらう
• ・管理業務の担当者と話をしてみる

 

ポイント⑤ 相場に合った利回りが見込める

利回りとは、物件価格を年間家賃収入で割った数値です。利回りが高ければその分利益が増え、物件を購入した費用を早く回収することができます。しかし、空室が発生した場合には利益は減りますので、ローン返済も滞るでしょう。

 

不動産投資における利回りは、投資家にとって非常に重要な数値です。しかし、利回りが高いと空室リスクも高くなってしまいます。そこで重要になるのは、「たとえ利回りが高くなくても、相場に近い利回りであるかどうか」という点です。

 

物件価格と家賃が、そのエリアにおける同条件の物件の相場に合っていれば、利回りも相場の前後に収まるでしょう。気になる物件が見つかったら、周辺物件の利回りの相場もチェックすることが大切です。

 

東京での不動産投資を成功させるためのポイント

不動産投資に最適なエリアである「東京」であっても、失敗することもあります。そこで、不動産投資で失敗しないために行っておきたいポイントを4つご紹介しましょう。

 

さまざまなリスクを想定しておく

立地条件の良い東京であっても、不動産投資では以下のようなリスクは避けることができません。しかしリスクと合わせてそれぞれの対策も表にまとめましたので、ご覧ください。

 

不動産投資で起こり得るリスク
・金利の上昇	不動産投資ローンを組み、将来金利が上がった場合に総返済額が増えてしまう。 →無理なローン計画を立てないようにする。金利の変化を随時チェックし、繰り上げ返済を行う。
・空室の発生	家賃が減少またはゼロになり、毎月のローン返済や管理費などの支払いが難しくなる。自己資金からの持ち出しが必要になり、資金繰りが悪化する可能性が出てくる。 →空室率の低い物件を選ぶ。無理なローン計画を立てないようにする。
・家賃滞納の発生
・家賃の下落
・災害の発生	建物の破損・倒壊、入居者への被害など。 →火災保険（地震保険）に加入し、防災ハザードマップで災害に遭いにくいエリアを選ぶようにする。
・修繕費用の発生	突然の出費に自己資金から持ち出しが必要となり、資金繰りが悪化する可能性あり。 →築年数の古すぎない物件を選ぶ。修繕費を多めに見積もり準備しておく。

 

区分所有でリスク分散をする

アパート一棟やマンション一棟などの一棟投資はリターンが大きく、空室が発生した場合でも家賃収入はゼロになりません。しかし物件価格は高額になり、ローン返済が大変になるデメリットがあります。

 

しかし区分マンションであれば、初期費用を抑えられるだけでなく、収益が増えてきたら2戸目を購入して運用を開始していくように、無理なく収益を着実に増やしていけるリスク分散が可能です。

 

必ず現地に赴いて調査する

今やインターネット上で物件情報を気楽に探せる時代になりました。またコロナ禍の影響もあいまって、物件を選ぶ際の面談もオンライン化が進んでいます。

 

しかし不動産は大きな買物ですので、インターネット上の情報だけで判断するのはリスキーです。購入を決める前に必ず一度現地へ赴いて、近隣の様子、入居者の雰囲気やエントランスの状況などを確認するようにしましょう。

 

不動産投資会社は複数社を比較して選ぶ

ほとんどの人は、収益物件で良さそうなものを掲載している不動産投資会社に連絡するところから始めると思います。しかし物件選びも重要ですが、もっと大切なのは「信頼性の高い不動産投資会社を選ぶこと」です。

 

不動産投資会社の中には悪徳業者もいますので、引っかからないようにするためには一社だけではなく複数社にコンタクトをとって比較することをおすすめします。一度契約を結んだ場合には、物件の管理や売却までお世話になる可能性が高いので、信頼できて自分に合う不動産投資会社をじっくりと見極めましょう。

 

まとめ

人口の流入が続き、世界的に見ても経済面で大きく発展している東京は、不動産投資に最適なエリアだと言えます。具体的なエリアとしては「東京23区内」、収益物件としては「区分ワンルームマンション」の組み合わせがおすすめです。ご紹介したような注意点やポイントをおさえて、長期的に運用できる収益物件を選ぶようにしてください。