Real estate
investment column

不動産投資では、空室リスクや家賃滞納リスクなどのさまざまなリスクが存在します。しかし、不動産投資は比較的リスクが予測しやすいので、対策も立てやすいです。

 

そこで本記事では、不動産投資における代表的な8つのリスクと、その対策方法について詳しく解説します。

 

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われる

不動産投資は、マンションなど収益性のある建物を購入して賃貸に出し、家賃収入（インカムゲイン）を得ながら、その家賃収入の範囲内でローン返済を行っていく投資方法です。万が一資金が必要となった際には、物件を売って売却益（キャピタルゲイン）を得られる点も特徴です。

 

株式やFXなど短期間の売買で大きな利益を得る運用方法とは異なり、不動産投資では中長期的に資金形成をしていくのが基本です。最初に物件を購入することから初期費用はかかりますが、無理のないローン返済計画を立てやすく、安定的な収入があるのが魅力です。

 

また節税対策になるなどメリットも多く、リスクも予想できるものが多いため、不動産投資は他の方法と比較して「ミドルリスク・ミドルリターン」な投資方法だと言われています。

 

不動産投資の8つのリスクと対策

リスクの高さは中程度の不動産投資ではありますが、「投資」であることから失敗するリスクはあります。特に初心者の場合には、不動産投資で起こり得るリスクについて、経験者ブログや不動産投資セミナーなどから理解しておくことが重要です。

 

不動産投資には主に8つのリスクがありますが、それぞれの対策方法を知っておけば、失敗を回避できる可能性が高くなります。

 

①空室リスク

物件取得時に不動産投資ローンを利用した場合には、家賃収入から返済を行っていきます。しかし入居者が見つからない場合にはローン返済が苦しくなり、収支の赤字を補填するために貯金を切り崩さなければならない事態になりかねません。

 

空室リスクには、以下の2つの対策が挙げられます。

 

立地の良い物件を選ぶ

駅に近い、買い物環境が整っているなど立地の良い物件は人気があるため、退去者が出てもすぐに次の入居者が決まる可能性が高いです。そのため、物件選びの際には立地の良さを優先しましょう。

 

ワンルームマンション投資から始める

単身者が入居するワンルームマンションは、家族で住むファミリータイプのマンションよりも、短期間で入居が決まるケースが多いです。また退去後の原状回復やリフォーム工事なども、ワンルームマンションの方がやりやすいので、家賃収入の空白期間を短くすることができます。

 

②家賃滞納リスク

せっかく入居者がいても家賃を支払ってもらえないと、家賃収入を得られません。また何度催促しても応じない場合は、立ち退き訴訟を起こす必要も出てきます。強制退去となるまでには1年近くかかり、訴訟費用も発生しますので、注意が必要です。

 

家賃滞納リスクには、以下の2つの対策が挙げられます。

 

入居審査で信用度を確かめる

入居審査は管理業務を委託している管理会社が行いますが、その際に審査の基準を厳しくしてもらい、さらには自身でも審査してみるのも良いでしょう。注意すべきポイントは、「支払い能力に不安がないか」「前の住まいの居住期間が短すぎないか」などの点です。

 

定期借家契約で貸す

賃貸物件の契約では、物件を貸す期間を定めておくと収益の見通しを明確化させることができます。定期借家契約では公正証書等の公的書面で契約を結んでおきます。また契約期間が終了した際には自動的に再契約にはなりませんので、家賃滞納者の退去がスムーズに進みます。

 

③家賃下落リスク

建物の経年劣化によって、家賃も下落していきます。新築と比べて10年経過すると、20%前後の家賃下落が発生すると言われています。家賃が安くなってしまうと収入も減りますので、資産運用全体の利回りも落ちてしまいます。

 

家賃下落リスクには、以下の2つの対策が挙げられます。

 

中古物件への投資から始める

家賃の下落率は、築年数が10年以降になると緩やかになる傾向があります。そのため、中古物件を購入すれば家賃設定が大きく変わることはないため、運用中の収支計画も立てやすくなるでしょう。

 

リノベーションをする

築古の物件をそのままにしておくよりも、設備や内装、間取りなどを新しくした方が空室率も下がります。立地の良い築古物件は、リノベーションをすることで人気が高くなりますので、家賃アップが期待できるでしょう。

 

④物件価格下落リスク

不動産投資の成否は、最終的に物件を手放す際の売却益を含めた収支が黒字となるかどうかで決まると言えます。物件価格は景気の変化に対して即時影響を受けるものではありませんが、経年劣化や需要の低下、物件周辺での事故発生などによって下落する可能性があります。

 

物件価格下落リスクには、以下の2つの対策が挙げられます。

 

物件の状態を良好に保つ

物件での設備不良による事故が発生しないように、定期的な設備点検や必要な修繕を行うようにしましょう。定期的に修繕を行えば建物全体の老朽化のスピードを緩められますので、物件価格の下落スピードを抑えることが可能になります。

 

人口動態・開発計画を調査しておく

賃貸物件の需要が少ない物件は売却が難しくなるため、物件価格も下落します。賃貸物件の需要を確認するには、政府統計でエリアの人口動態を調べることをおすすめします。また開発計画があるエリアであれば、今後の賃貸需要の上昇が見込めますので、開発計画を検索するのも良いでしょう。

 

⑤金利上昇リスク

不動産投資における金利とは、「不動産投資ローンの返済時に支払う利子の利率」を指します。金利には固定金利と変動金利がありますが、現在も続く超低金利政策から、変動金利を選ぶ人が多くなっています。

 

しかし金利が1%上がるだけで返済総額もかなり増えますので、総合的な収支計画にも影響します。最悪の場合には赤字収支が続いてしまう事態もありうるでしょう。

 

金利上昇リスクには、以下の2つの対策が挙げられます。

 

元金均等返済・固定金利を選択する

金利の将来的な変化を予測することは、非常に困難です。金利の上昇が発生した際に慌てないようにするためには、変動金利よりは多少高くなりますが金利は変化しない固定金利を選び、ローン返済方式では返済総額が少なくなる元金均等返済方式を選んでおくと良いでしょう。

 

年収に見合った金額の融資を受ける

ローン返済が難しくならないようにするためには、過剰な融資を受けるのは避けましょう。金利が上昇する場合を想定して、年収や自己資金の範囲内で対応できる金額に収めておくことをおすすめします。

 

⑥修繕リスク

修繕リスクとは、外壁・内装・設備などが経年劣化によって故障や破損が発生した際に、修繕費が必要となるリスクです。不動産投資では中長期的な運用がメインとなりますので、必ず対策をとっておきましょう。

 

修繕リスクには、以下の2つの対策が挙げられます。

 

まとまった自己資金を準備する

運用する不動産における修繕積立金だけでなく、室内設備の修繕費用も別に準備しておくようにしましょう。また1棟投資や戸建て住宅投資の場合には、屋根塗装や防水工事なども想定しておく必要があります。

 

管理の行き届いた物件を選ぶ

中古物件の場合には、それまでの管理状況を書類で確認することができます。修繕積立金の計画がきちんと立てられていて、これまで計画通りに行われている物件を選ぶようにすると良いでしょう。また今後必要となる修繕費も把握できますので、自己資金をどれくらい準備すれば良いかもわかります。

 

⑦災害リスク

災害リスクとは、地震や火災、水害などで建物が破損して、修繕費が発生したり入居者が被害を受けて損害賠償が発生したりするリスクです。災害リスクを避けるには、ハザードマップを確認して災害リスクが少ない物件を選ぶと良いでしょう。

 

災害リスクには、以下の2つの対策が挙げられます。

 

新耐震基準に適合した物件を選ぶ

1981年6月1日以降に建設された建物は新耐震基準に沿ったものとなっていますので、震度6強もしくは7程度の地震に耐えうる水準となっています。地震大国である日本では地震によるリスクを避けることは難しいですが、新耐震基準に適合した物件を選べば被害を最小限に抑えることが可能です。

 

地震保険に加入する

長期運用中に大きな地震などの災害に遭うことを想定し、火災保険に加入しておきましょう。地震保険は火災保険の特約という形でのみ付加できますので、合わせて加入しておくことをおすすめします。

 

⑧倒産リスク

不動産投資は中長期的な運用となりますので、最終的に物件を売却するまでの間に不動産投資会社や管理会社などが倒産する可能性もあります。管理業務の委託先が倒産してしまった場合には家賃の回収が難しくなってしまい、資金繰りの悪化につながります。次の委託先を探すにも、時間やコストがかかってしまうのもネックです。

 

倒産リスクには、以下の2つの対策が挙げられます。

 

不動産投資会社・管理会社は複数から信頼できる1社を選ぶ

まずは信頼性が高い不動産投資会社や管理会社を選んでおくことが大切です。1社だけで決定せず、複数社を一度に比較できるサイトなどを利用して、信頼度の高い会社をじっくり選びましょう。チェックすべきポイントは、創業してからの年数や管理戸数の多さ、賃貸住宅管理業登録制度への登録の有無などです。

 

サブリースの利用は慎重に検討する

サブリースとは、サブリース会社に一括で建物を貸し出し、そこからサブリース会社が入居者へ転貸する契約です。一定期間の家賃保証が受けられるメリットがありますが、サブリース会社が倒産してしまった場合には家賃保証は消滅してしまうデメリットも存在します。サブリースを利用する際は、倒産の可能性が低いサブリース会社を選ぶようにしましょう。

 

まとめ

さまざまな投資方法の中でも、不動産投資は比較的リスクが予測しやすいものとなっています。そのためご紹介した8つのリスクを認識し、できる限りの対策を施してから不動産投資を始めるようにしましょう。