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マンション経営での失敗事例8選！失敗しやすい人の特徴、対策を解説します

 

マンション経営は投資の一種ですので、残念ながら失敗する人もいます。しかし、マンション経営で失敗しやすいのはどのような人物なのでしょうか。

 

本記事では良くある失敗事例を紹介したうえで、失敗しやすい人の特徴を解説します。また失敗を避けるための対策もお伝えしますので、ぜひお役立てください。

 

マンション経営での失敗事例8選

マンション経営での失敗事例として多く見られるのは、以下の8つです。

 

＜マンション経営での失敗事例8選＞

 

1. ①空室になり赤字経営に陥ってしまった
2. ②毎月のローン返済に追われている
3. ③想定以上に費用がかかってしまった
4. ④入居者トラブルが起きてしまった
5. ⑤利回りが予想を大幅に下回った
6. ⑥思いのほか節税効果がなかった
7. ⑦サブリース契約を一方的に切られてしまった
8. ⑧資産価値が下がり売却しようにもできない

 

それぞれの問題点について詳しく解説します。

 

①空室になり赤字経営に陥ってしまった

マンション経営における最大のリスクは「空室リスク」です。入居者が見つからずに空室が続くと収入が絶たれますので、マンション経営が成り立たなくなります。空室リスクを回避するためには、考えられるあらゆる対策を講じておきましょう。

 

②毎月のローン返済に追われている

不動産投資ローンを利用する場合、完済するまでローンを返済し続けなければなりません。空室が続いたとしてもローンの返済は止まらないため、無理なくマンション経営を続けるためには資産的余裕が必要です。

 

③想定以上に費用がかかってしまった

マンション経営では、ローンの返済費用に加えて固定資産税などの維持費、各種修繕費用、管理会社に支払う管理費用、住人が退去した際の原状回復費用などがかかります。想定以上の費用がかかると、家賃収入があってもペイできなくなる恐れがあるため、事前の細かな計算が必要です。

 

④入居者トラブルが起きてしまった

入居者トラブルが起こることもあります。その代表的な例が「家賃滞納」や「孤独死」などです。また、騒音問題などで住民同士がトラブルを起こす可能性もあり、状況に応じてオーナーである自分が紛争を解決するために仲介しなければなりません。

 

⑤利回りが予想を大幅に下回った

物件を購入する際に示される想定利回りは、空室がなく理想的な運営ができた場合の数字です。盲目的にこの数字を信じ込んで契約すると、実際の利回りが予想を大幅に下回ることがあります。特に立地が良くないマンションには入居者が集まりにくく、利回りが好転しにくいため注意しましょう。

 

⑥思いのほか節税効果がなかった

マンション経営が赤字化した場合、損益通算することで節税効果が生まれますが、この効果は限定的です。節税効果ありきで物件を購入すると失敗しやすいため、家賃収入（インカムゲイン）や売却益（キャピタルゲイン）を得られる可能性の高い物件の購入をおすすめします。

 

⑦サブリース契約を一方的に切られてしまった

サブリース契約とは、所有している物件をすべて不動産会社に貸し出し、リース料を受け取る投資方法です。空室が出た場合も約束された収入を必ず得られる点がメリットですが、契約を一方的に打ち切られたり、更新の際に契約条件が悪くなったりする場合があります。

 

⑧資産価値が下がり売却しようにもできない

資産価値が下がると、売りたいタイミングで物件を売ることが困難になります。売却できたとしても購入時の価格と売却額の乖離が大きく、大きな赤字を出す可能性があるため要注意です。そのため、年数が経っても需要をキープできる質の高い物件を選ぶことを心がけましょう。

 

マンション経営で失敗しやすい人の特徴

マンション経営で失敗しやすい人は、以下のような特徴を持っていることが多いようです。

 

＜マンション経営で失敗しやすい人の特徴＞

 

• ・不動産投資会社の上手い話を鵜呑みにしている
• ・計画性がない・見通しが甘い
• ・資金を十分に用意していない
• ・新築物件に投資している
• ・不動産投資の勉強が足りない

 

これらの特徴を持つ人は反面教師と考えて、同じ轍を踏まないように心がけましょう。

 

不動産投資会社の上手い話を鵜呑みにしている

悪質な不動産投資会社は、高い利回りを提示するなど都合の良い話ばかりする傾向があります。これを鵜呑みにして物件を購入した結果、入居者が決まらずに黒字が遠のいたというケースは少なくありません。投資にはリスクが付き物なので、デメリットも包み隠さずに説明してくれる不動産投資会社を選びましょう。

 

計画性がない・見通しが甘い

マンション経営には支出も伴います。支出には「原状回復費用」や「修繕費」など、突然必要になるものもありますので、急な出費にも備えなければなりません。確保した家賃を無計画に使ってしまう人は、急に発生した費用を支払えず、マンション経営から退場せざるを得なくなることがあるようです。

 

資金を十分に用意していない

マンション経営には突然の出費が付き物ですので、余裕を持って資金を準備しておかないと、必要な時に費用を支払えず経営が立ち行かなくなってしまいます。また不動産購入費の全額をローンで賄う「フルローン」を使う方もいますが、これは金利が高くリスキーであるため、頭金を用意して通常のローンなどを利用することをおすすめします。

 

新築物件に投資している

新築物件の資産価値は、急激に低下します。マンション経営を開始した当初は相場よりも高い家賃に設定しても入居者が見つかりやすいです。しかし、だんだん資産価値が下がっていきますので、いつかは家賃を見直す必要に迫られます。また購入額と売却額が乖離しやすいことから、キャピタルゲインを獲得しづらい点もデメリットです。

 

不動産投資の勉強が足りない

不動産投資を成功させるためには、勉強が不可欠です。投資に関する知識をほとんど持たないままマンション経営に乗り出すと、予想外の出費に直面したり、税務申告で失敗したりするリスクがあります。セミナーなどから不動産投資の勉強を行い、最低限の知識を蓄えましょう。

 

マンション経営で失敗しないための対策

マンション経営で失敗しないためには、以下の対策を取り入れましょう。

 

＜マンション経営で失敗しないための対策＞

 

• ・複数の不動産投資会社から信頼できる1社を選ぶ
• ・中古物件への投資から始める
• ・立地を重視して物件選びをする
• ・長期的な収支シミュレーションを立てる
• ・周辺にある賃貸物件の状況を調べる
• ・管理会社の質を見極める
• ・常に勉強・情報収集をする

 

これらの対策が有効である理由を解説します。

 

複数の不動産投資会社から信頼できる1社を選ぶ

不動産投資会社はとても多く、中には詐欺まがいの悪徳業者も存在します。そのため契約する会社は即決せず、複数の不動産会社から話を聞いていき、信頼できる1社を選びましょう。実績が豊富で説得力があり、投資のデメリットも包み隠さずに教えてくれる不動産投資会社を利用するのがおすすめです。

 

中古物件への投資から始める

新築物件には資産価値が急落してしまうリスクがあります。中古物件なら資産価値を維持しやすく、割安な物件を見つけることも容易です。一等地の物件でもお手頃な価格で購入できるケースも多いため、まずは中古物件の投資から始めましょう。

 

立地を重視して物件選びをする

好立地にある物件は高い需要を保ちやすく、資産価値を崩すリスクもさほど高くありません。マンション経営で重要なのは空室の状態を作らないことです。販売価格の安さだけにとわられず、立地を重視して購入する物件を選びましょう。

 

長期的な収支シミュレーションを立てる

短期的な利益や節税効果だけでなく、長期的な収支シミュレーションを立てることも重要です。特にマンション経営から手を引く際に実施する出口戦略は重視しましょう。物件の売却後、最終的な収支でプラスにできるようにシミュレーションを立て、最適なタイミングを見極めて売却することが大切です。

 

周辺にある賃貸物件の状況を調べる

物件を購入する前に、周辺にある賃貸物件を調査しましょう。周辺物件の空室率が極端に高い場合、その地域で物件を購入するのは避けた方が良いかもしれません。また、良く似た間取りの家賃相場を把握すれば、相場に合った家賃に設定できます。

 

管理会社の質を見極める

管理会社の質を見極めるのも重要なポイントです。マンション経営では、共用部分の清掃や家賃の回収といった作業を管理会社に委託できます。しかし、これらのサービスの質は管理会社によって異なり、粗悪な会社に管理を依頼してしまうと、住民の満足度が低下して空室リスクが高まるため注意しましょう。

 

常に勉強・情報収集をする

不動産を取り巻く環境は常に変化していますので、勉強・情報収集することが必要です。社会情勢のような全体的な変化だけでなく、その地域における新しい商業施設の完成など限定的な変化でも不動産は影響されます。社会について勉強したり地域の情報を収集するなどして、その時の状況に応じて最適な家賃相場に修正したり、投資物件の候補を選定し直したりするなど臨機応変に対応してください。

 

まとめ

マンション経営に失敗する人も少なからず存在します。経営に失敗する人には共通点があるため、失敗事例を確認したうえで、反面教師として彼らの経験を生かしましょう。有益な情報を得て、有利な状態でマンション経営を進めるためには、優秀な不動産投資会社を見つけて契約することをおすすめします。