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不動産投資ローンの金利相場は？計算方法、低金利で組む方法も解説します

 

不動産投資では借入額が大きくなるため、わずかな金利の違いでもローンの総返済額が大きく変わってきます。そのためできるだけ安い金利の不動産投資ローンを選ぶことが重要であり、さらに購入する物件の利回りにも影響しますので、最適なローンを選べるかどうかが不動産投資の成否にかかっていると言っても過言ではないでしょう。

 

本記事では不動産投資ローンの金利について、金融機関別の金利相場や不動産投資ローンを低金利で組む方法などを解説しますので、ぜひご覧ください。

 

不動産投資ローンの金利とは？

投資用に物件を購入する際に利用できるのは、「不動産投資ローン」です。なお、金融機関によっては「アパートローン」と呼ばれることもあります。住宅ローンと同様に、不動産投資ローンの金利には固定金利と変動金利があり、融資元である金融機関に指定される場合もあれば、投資家自身がどちらかを選択するケースもあります。

 

固定金利と変動金利

不動産投資ローンの「固定金利」は、一定の期間もしくは全期間で金利が固定しているのが特徴です。将来景気が良くなってローン金利の基準値が上がったとしても、固定金利は影響を受けませんので、総返済額が少なくなります。

 

一方「変動金利」は、市場に連動して金利が変動します。低金利の間にローン完済となった場合には、総返済額を安く抑えることができるのがメリットです。しかしローン金利の基準値が上がった場合には、毎月の返済額や総返済額はアップしてしまうので注意してください。

 

住宅ローンにおける金利との違い

自宅用の土地や住宅を購入する際に利用する「住宅ローン」は、投資目的の物件購入時には利用できません。自分が居住するための住宅を購入することは国民としての生活にとって必要なことですが、不動産投資はお金を増やすという投資が目的であるためです。「不動産投資ローンの金利が、住宅ローンの金利よりも高く設定されている」ということも、その目的の違いを表していると言えます。

 

不動産投資ローンの金利相場は？

不動産投資ローンは、金融機関によって積極的に扱っているところもあれば、あまり勧めなかったりそもそも扱っていなかったりするところもあります。ローン金利は金融機関によって異なるのはもちろん、審査結果によっても変わってきます。そこで、不動産投資ローンの金利相場（固定・変動を含む）について、金融機関の種類別にご紹介しましょう。

 

メガバンクの金利相場を比較

メガバンクでの不動産投資ローンの金利相場は約1.8～6.1%となっています。WEBでのローン申請ができるところもあり、窓口を通しての申請よりも金利が低くなるケースも多いです。地方銀行に比べると金利は低いものの、審査基準は厳しい傾向にあります。

 

メガバンク	不動産投資ローン金利（年率）
三菱UFJ銀行	変動金利1.8～6.1%
みずほ銀行	変動金利（短期プライムレート連動型）2.675～3.075% 固定金利3.05～4.75%
三井住友銀行	本支店窓口にて問い合わせ

（2022年9月時点）

 

地方銀行の金利相場を比較

地方銀行における不動産投資ローンの金利相場は約1.7～13.8%となっています。こちらも窓口よりもWEB申し込みの方が低い金利設定となっているケースも少なくありません。融資条件については銀行ごとに異なりますので、確認が必要です。

 

地方銀行	不動産投資ローン金利（年率）
きらぼし銀行	固定金利1.7～13.8%
関西みらい銀行	変動金利2.0～3.9%、固定金利4.9～9.8%
西日本シティ銀行	変動金利3.225%、固定金利2.95～4.9%

（2022年9月時点）

 

信用金庫・信用組合の金利相場を比較

信用金庫や信用組合における不動産投資ローンの金利相場は約1.8～13.5%となっています。「投資用不動産が指定のエリアにあること」が融資の条件となっている場合も多いです。本記事で紹介した3種類の中では、一番金利が高めに設定される傾向にあります。

 

信用金庫・信用組合	不動産投資ローン金利（年率）
城北信用金庫	固定金利3.5～13.5%
あすか信用組合	変動金利1.8～2.8%
大阪協栄信用組合	変動金利3.0～6.0%

（2022年9月時点）

 

不動産投資の金利シミュレーション

不動産投資の金利は、1%違うだけで返済総額が大きく変わります。そのため、実際にローンを組む前に自分でシミュレーションをしてみることが大切です。そこで、以下の物件を例に挙げて、毎月のローン返済額と返済総額は、金利が異なるとどのくらい差が出るのかシミュレーションしてみました。

※金利ごとのローン返済総額の違いがわかりやすいように、固定金利で計算しています。

 

■1,000万円の収益区分マンションを不動産投資ローンで購入した場合

 

• ・自己資金300万円
• ・借入金額700万円
• ・借入期間20年

 

	固定金利2.0% （メガバンク）	固定金利2.5% （地方銀行等）	固定金利3.0% （信用金庫等）
毎月の返済額	3万5,411円	3万7,093円	3万8,821円
返済総額 （うち利息分）	849万8,743円 （149万8,743円）	890万2,231円 （190万2,231円）	931万7,140円 （231万7,140円）

 

この例からメガバンクと信用金庫等を比べると、金利が1%異なるだけで、毎月の返済額が3,410円アップし、返済総額は約82万円も差が出ることがわかります。なお、上記の例では返済期間を20年間設定していますが、繰り上げ返済を行えば返済総額を抑えることも可能です。

 

返済総額を抑えるためには、まずは少しでも低金利のローンを探すように気をつけましょう。

 

不動産投資ローンを低金利で組む方法

不動産投資ローンにおいて、金融機関から低金利を引き出すためにはどのようにしたら良いのでしょうか？低金利のローンを設定している金融機関を探すことも重要ですが、これに加えて以下の5つの方法も行うことをおすすめします。

 

変動金利を選択する

変動金利は、金利上昇時に毎月のローン返済額がアップしますので、結果的に返済総額が増えるリスクを抱えています。しかし、低金利時代が続く中でローンを完済すれば、固定金利よりも返済総額が少なくてすみます。

 

現在ではまだ超低金利時代が続いていますので、変動金利でローンを組み、5年など一定の期間で金利を見直していく方法がおすすめです。

 

複数の金融機関に審査を申し込む

低い金利のローン商品を見つけるためには、1ヶ所だけでなく複数の金融機関に接触する必要があります。不動産投資会社の提携先金融機関だけでなく、すでに口座を持っている銀行、ネット情報で見つけた低金利ローンを扱う金融機関など、少なくとも3ヶ所以上にはローンの審査を申し込むことをおすすめします。

 

借入額は同額に設定し、金利だけでなく事務手数料や保証料、繰り上げ返済時の手数料なども含め、どのくらい差があるのかを調べ、どこが自分に合っているのか検討しましょう。

 

自分自身の属性を上げる

ローンの審査では、融資金額を返済する能力があるかどうかを判断されます。そこで重要となる項目の1つに「ローン申込者の属性」が挙げられます。属性の高さに比例して融資額の上限が上がるだけでなく、金利に対する優遇措置を受けられる場合もあります。

 

金融機関は、返済能力が高い人に融資をしたいはずです。そのため自分の属性を上げれば、不動産投資ローンにおいて低金利などの好条件である融資を金融機関から引き出せる可能性が高まります。

 

融資に強い不動産投資会社を選ぶ

不動産投資会社は、コンビニと同じくらいの数ほど存在します。販売が得意な分野や間取り等もそれぞれあり、提携している金融機関の規模や数などの強みも異なります。

 

大手や販売実績の高い不動産投資会社で物件を購入すれば、不動産投資会社が提携している金融機関のローン審査に通りやすくなります。また貸し付け条件や金利などで優遇措置を受けられるケースもあります。

 

アパートではなくマンションに投資する

不動産投資ローンでは、収益物件を担保に入れて融資を受けることになります。その点から、一般的に「アパートよりも収益性に優れたマンションの方が低い金利設定を引き出しやすい」と言われています。

 

マンションは駅から徒歩10分以内など立地条件が良いケースが多いことや、立地条件が良いマンションは空室率も低く安定した家賃収入が期待できるため売却しやすいことなどが理由として挙げられるでしょう。また法定耐用年数の点から見ても、木造アパートより法定耐用年数の長いRC構造のマンションの方が資産価値を長期的に保有できますので、金融機関からの融資で有利なのです。

 

まとめ

投資を目的とする賃貸物件を購入する際には、住宅ローンではなく不動産投資ローンを利用することになります。住宅ローンと比べると不動産投資ローンの審査は厳しく、金利も高い傾向にあることを覚えておいてください。

 

家賃滞納リスクや空室リスク、修繕リスクなどを考慮しつつ資産管理をうまく行っていくためには、ある程度の利回りの高さが大切です。そして不動産投資で高い利回りを実現するためには、ご紹介した対策で低い金利での融資を引き出しましょう。