Real estate
investment column

不動産投資が相続税対策になるって本当？メリットや物件選びのポイントを解説

資産形成のために不動産投資を行う人は多いですが、「不動産投資は相続税対策にもなる」ことをご存じない人もいるのではないでしょうか。

 

本記事では、相続税についての基本的な知識、不動産投資が相続税対策になる理由、相続税対策になる不動産投資の種類やポイントなどを解説していきます。

 

相続税とは？

日本の相続税は、相続する遺産の「課税遺産総額」に比例して高くなっていく「累進課税制度」が採用されています。法定相続分が1,000万円以下で10%、6億円超では55%にもなるなど世界でも非常に高いことで有名です。

 

相続税の決まり方

まずは現金・不動産・自動車・骨董品などすべての遺産の総額を算出します。現金以外の遺産の評価額は、土地は国税庁が定める路線価（相続税評価額）、建物は固定資産税評価額、その他の資産は遺産として取得した時の時価がベースとなります。

 

この遺産総額から基礎控除額を差し引くと、課税遺産総額が算出されます。遺産総額が基礎控除額を超えた場合には相続税が課され、超えない場合には課されません。

 

各相続人の相続税額を求めるには、課税遺産総額を法定相続分で遺産分割したと仮定し、各人の取得分を計算する必要があります。そしてその取得分に対する相続税率を乗じ、控除額が設定されていればマイナスすることで、各人の相続税額が算出されます。

 

【相続税の計算方法】

1.3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数＝相続税の基礎控除額……A 2.遺産総額 ― 基礎控除額（A）＝課税遺産総額……B 3.課税遺産総額（B）を法定相続分で遺産分割したものと仮定、各人の取得分を算出……C 4.C × 相続税率―控除額＝各人の相続税額

 

不動産投資が相続税対策になる理由とは？

相続税額をできるだけ抑えるためには、課税遺産総額を下げることが課題です。これを踏まえ、相続税対策に不動産投資がおすすめである理由を3つ解説していきましょう。

 

不動産の購入・建物の建設で相続税評価額を下げられるため

実は他の財産とは違い、不動産は評価額が公示価格よりも低くなる性質を持っています。そのため、現金で相続するよりも課税遺産総額が下がります。

 

【不動産の相続税評価額】

	土地	建物
評価で利用する価額	路線価	固定資産税評価額
価格の水準（対公示価格）	80%	70%

 

建物を建築する際にローンを組んだ場合には、借入額よりも低い評価となりますので、結果的に相続税の節税につながります。

 

不動産を賃貸することで相続税評価額を下げられるため

自用地に建てられた賃貸用のアパートやマンションを遺族が相続した場合、この土地は相続税の財産評価上で「貸家建付地」に分類されます。借地借家法で入居者の居住権利が強力に保護されていますので、貸家建付地は「使用の制限がある土地」としてみなされ、評価が下がるのです。

 

貸家建付地の評価額の算出方法は以下の通りです。借地権割合と借家権割合は地域によって異なりますが、借家権割合については現在では全国一律30%となっています。

 

【貸家建付地の評価額の計算式】

貸家建付地の評価額＝自用地評価額×（1―地権割合×借家権割合×賃貸割合）

 

同様に、賃貸用の建物についても評価は下がります。

 

【貸付用建物の評価額の計算式】

貸付用建物の評価額＝固定資産税評価額×1×（1―借家権割合×賃貸割合）

 

小規模宅地などの特例を受けられるため

「小規模宅地の特例」は、亡くなった人の自用地や事業用の土地を遺族が相続した場合に適用される評価額減額制度です。詳細は以下のようになっています。

 

【小規模宅地等の特例で減額される評価額の割合】

出典：国税庁

 

賃貸住宅用に土地を法人に貸し出している場合は④、自用地にアパートやマンションを建てて賃貸に出している場合には⑤にあてはまります。ともに相続税評価額の減額対象は土地の200㎡まで、割合は50%となります。

 

相続税対策になる不動産投資の種類

相続税の節税効果が見込める不動産投資の種類をご紹介します。

 

以下、物件価格について参考：「収益物件市場動向　四半期レポート2022年1月～3月期」｜健美家

 

ワンルームマンション経営

投資用マンションを、1部屋のみ購入して賃貸に出す不動産投資です。「区分マンション投資」とも呼ばれます。物件の平均価格は1,518万円であり、自己資金が少なくても始めやすいのがメリットです。特に中古物件の場合には価格が手頃であり、かつ売却しやすいことから、初心者でも挑戦しやすいです。

 

マンション経営

1棟ごとマンションを投資用に購入し、不動産経営する投資方法です。物件の平均価格は1億6,696万円と高額なため、ローンで購入した場合には相続税評価額の減額効果が高くなります。普段の物件管理は有料で管理会社に委託できますので、時間に余裕がない人でも経営が可能です。

 

アパート経営

マンション経営と同じように、アパートを1棟建てて賃貸に出す投資方法です。物件の平均価格は7,257万円でマンションより安いので、比較的ローンを組みやすいでしょう。区分マンションよりも毎月の家賃収入は大きくなります。

 

戸建て賃貸経営

一戸建て住宅を購入して賃貸に出す投資方法です。急な転勤で一戸建ての自宅を賃貸に出す場合も、これに含まれます。ファミリー世帯に需要が高い物件ですが、経年でリフォームやリノベーションが必要になることもありますので、その点に注意が必要でしょう。

 

不動産投資で相続税対策する際のポイント

不動産投資で相続税の節税効果をしっかりと得るためにも、以下の5つの注意点を心に留めておいてください。

 

利回りの高い物件を選ぶ

利回りが低い物件は、価格が安くて手に入れやすいことが多いです。しかし、リターンが少ないためローン返済が滞るリスクが高いなど維持するのが難しいです。利回りに関してのみ言えば、できるだけ利回りの高い物件を選びましょう。

 

流動性の高い物件を選ぶ

売りたい時にすぐに買い手が付きやすい物件は、「流動性が高い」といえます。需要が高いエリアにあって融資を受けやすく、価格が高過ぎない物件であれば、相続税の納税後に売却しやすくなります。

 

立地の良い物件を選ぶ

不動産の相続税評価額は公示価格の70〜80%が基準となるため、時価と大きく異なるケースが多いです。その効果が大きければ大きいほど、相続税対策としても効果が期待できます。物件価格は立地の良い都心の物件の方が高くなりますので、特に人口増加が見込める東京の投資用マンションがおすすめです。

 

無効となるケースに注意する

「不動産の時価と相続税評価額の剥離を利用し相続税の節税を行うこと」「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（相続発生日より通算3年10ヶ月以内）に相続物件を売却することで、譲渡所得税の節税を行うこと」などは広く知られている方法です。

 

ただし、

 

• ・自分の意思ではない購入
• ・短期間の間に高額な物件を複数件購入し、相続発生後すぐに売却
• ・ローンを組む際に金融機関に「購入の理由：相続税対策」といった文書を残す

 

など、明らかに税金対策とわかる場合には、路線価による評価が無効となる可能性もあります。

 

実際に以下のようなケースがありました。

 

・90歳の高齢者が都心の高額物件を複数件購入（合計約14億円）し、3年後に死亡 ・路線価による評価額が合計約3億円となり、相続人（子）が購入時の借入と相殺し相続税0円で申告 ・相続人（子）はうち1物件を、被相続人の死亡より約9ヶ月後に売却 　　↓ ・時価との剥離が激しいために、最高裁判所より路線価否認、課税の判決（令和4年4月） ※不動産鑑定に基づいた評価額（約12億7千万円）とみなし、追徴課税約3億円となった

 

まれなケースではありますが、このようなことにならないよう注意しましょう。

 

不動産投資のリスクを知っておく

不動産投資も投資の1つですので、もうかるだけではなく、さまざまなリスクが付随してきます。不動産投資には、家賃収入が滞る家賃滞納リスクや空室リスク、それらに伴うローン返済が滞るリスク、修繕費などのコストが変動するリスク、災害リスク、売りたい時に売れない現金化リスクなどがあります。これらのリスクがあることをきちんと踏まえ、できる限りの対策をしておくようにしましょう。

 

まとめ

相続税は遠い話のように思えるかもしれませんが、いつ自分や家族に関わってくることになるのかわからないもの。資産が多ければ相続税も高額になるうえ、納税は現金で行うのが原則です。いざという時に慌てないためにも、不動産投資会社などのプロに相談するなど、早めに相続対策をしておきましょう。