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マンション経営で節税できるって本当？仕組みや条件、注意点を詳しく解説

老後のための資産形成に、マンション経営やアパート経営を行っている人は少なくありません。不動産投資では資産形成ができるだけでなく、一定の条件を満たせば節税対策にも役立ちます。

 

本記事では、マンション経営で節税ができる仕組み・条件や節税のポイントについて、税金の種類別に解説します。

 

マンション経営で節税できるって本当？

副業として行っているマンション経営等を含め、不動産投資で年間20万円超の収入となった場合には確定申告が必要です。不動産所得の場合、必要経費等を計上すれば控除額を増やせるため、結果的に節税ができます。

 

マンション経営で節税効果が期待できるのは、「相続税」「所得税・住民税」「固定資産税・都市計画税」です。

 

マンション経営で「相続税」を節税する方法

相続税では、課税対象額が多くなると税率も上がります。そこで、相続財産の評価額を下げて相続税額を減らす方法があります。

 

相続税が節税できる仕組み

相続財産には、現金や不動産などさまざまなものがあります。相続財産の相続税評価額については、以下の特徴があるのです。

 

• ・現金はそのままの額で評価される
• ・不動産のうち、土地は主に相続税路線価（公示価格の約80%）をもとに算出
• ・不動産のうち、建物は固定資産税路線価（公示価格の約70%）をもとに算出

 

つまり、現金で相続するよりも不動産で相続した方が相続税額は少なくて済むのです。マンション経営などで土地や建物を賃貸に出している場合には、これらの自由度が低くなるため、評価がさらに下がります。

 

相続税を節税するための条件・できる人

相続税の算出式は、以下のようになっています。

 

相続財産の評価額の合計―遺産にかかわる基礎控除額＝相続税課税対象額

 

「相続財産の評価額の合計」が「遺産にかかわる基礎控除額」を超える場合は、相続税の節税になります。遺産にかかわる基礎控除額の計算方法は、以下のとおりです。

 

遺産にかかわる基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数※）

※法定相続人の数には、相続放棄人も含める。

 

マンション経営で「所得税・住民税」を節税する方法

相続税と同様に、所得税・住民税でも課税対象額を抑えれば節税できます。

 

所得税・住民税を節税できる仕組み

不動産所得・事業所得などの赤字は、給与など他の所得と損益通算できるメリットがあります。損益通算とは、特定の所得で発生した赤字と他の所得金額を合わせる方法です。所得税や住民税の課税対象額が減るため、節税効果につながります。

 

所得税・住民税を節税するための条件・できる人

サラリーマンなど本業の給与がある人で、副業としてのマンション経営で帳簿上の赤字が発生した場合が対象となります。ちなみに損益通算ができる所得には、不動産所得の他に事業所得、譲渡所得、山林所得などがあります。

 

マンション経営で「固定資産税・都市計画税」を節税する方法

土地を所有している人が不動産投資のためにマンションやアパートを建てた場合、固定資産税や都市計画税を節税できます。

 

固定資産税・都市計画税を節税できる仕組み

更地に建物を建てるとさまざまな特例が適用されるため、その土地に対する固定資産税や都市計画税の金額が下がる仕組みです。小規模住宅用地の特例措置により、住宅用地の200㎡までの部分について、固定資産税の課税標準額は1/6に、都市計画税の課税標準額は1/3にまで減額されます。

 

固定資産税・都市計画税を節税するための条件・できる人

更地の住宅用地を持っている人が、賃貸用のマンションやアパートなどを建てた場合が対象となります。特に駅近など資産価値の高い更地を所有している人が、土地活用として賃貸物件を建てた場合は高い節税効果を感じるでしょう。

 

マンション経営で節税するうえでのポイント

ご紹介した節税を実現させるためには、これからお伝えするポイントや注意点を把握しておくことが重要です。

 

青色申告をする

不動産所得を確定申告する際には、白色申告ではなく青色申告を選びましょう。最大65万円の青色申告特別控除を受けられますので、所得税や住民税を節税できます。物件購入がともなう初年度は、帳簿上で赤字になりやすいですが、青色申告であれば赤字を翌年以降3年にわたって繰越すことも可能です。

 

減価償却費を活用する

不動産投資では、投資用物件の取得費を「減価償却費」として経費計上できます。マンションやアパート、一戸建て住宅など投資用物件は、不動産投資における大切な道具であるとともに資産でもあります。物件の経年劣化による価値減少を踏まえ、構造の違いによる法定耐用年数にわたり、分割して計上していく形です。

 

経費計上できるものを把握し、くまなく計上する

マンション経営で経費計上できる費用を把握しておき、日頃から節約を意識しておくことが大切です。不動産投資において経費計上できる費用には、以下のようなものが挙げられます。

 

【経費計上できる項目】

• ・ローン手数料、ローン保証料
• ・管理会社への手数料
• ・ローン金利（建物部分のみ）
• ・減価償却費
• ・広告費
• ・修繕リフォーム費用
• ・修繕積立金
• ・火災保険料（地震保険を含む）
• ・登記費用
• ・固定資産税、都市計画税
• ・司法書士、税理士への報酬
• ・不動産投資に関連する交通費、書籍代、セミナー参加費

 

節税だけを目的にするとリスクが大きい

不動産投資では帳簿上で赤字となるケースが多い初年度や、不動産取得税を支払う2年目は大きな節税効果を期待できるといえます。しかし、それ以降は主に減価償却費による節税を期待することになりますので、それほど大きな節税効果にならない可能性が高いです。そのため、3年目以降は、節税を目的とするあまりに赤字経営とならないよう、事業の拡大などにも目を向けていくことが求められます。

 

キャッシュフローの悪化に注意する

3年目以降の赤字は、空室や突発的な修繕費などの発生や家賃相場の値下がりなどが要因であるケースが多いです。家賃収入よりも出費が大きければ、マンション経営の存続は難しくなり、最悪の場合売却しなければならなくなります。そうならないためにも、定期的に収支シミュレーションをしていくようにしましょう。

 

まとめ

マンション経営やアパート経営など不動産投資を行えば、相続税や所得税・住民税、固定資産税・都市計画税などを節税できます。ただし、その効果を大きく感じられるのは、物件の購入をともなう初年度と、不動産取得税を支払う2年目に限られるケースが多いです。3年目以降に節税対策を行うならば、減価償却費の利用を意識しましょう。

 

また、不動産所得の確定申告は白色申告よりもメリットの多い青色申告を利用して、十分に不動産投資による節税を利用してください。