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不動産投資でフルローンを組むのはデメリットが多い？失敗しないための条件を解説！

不動産投資では、ローンを活用して投資資金を用意するのが一般的です。そのローンの活用法のひとつにフルローンがありますが、これはどのようなもので、どんなメリット・デメリットがあるかご存じでしょうか。混同されやすいオーバーローンとの違いにも触れながら、不動産投資のフルローンで失敗しないための条件を解説します。

 

不動産投資におけるフルローンとは？

フルローンとは、不動産投資に用いる物件の購入費用を全額ローンでまかなうことを指す言葉です。物件購入には高額な費用がかかりますが、フルローンを使えば頭金を用意する必要がありません。自己資金をできるだけ抑えて不動産投資を始めたい場合は、フルローンを選ぶと便利です。

 

オーバーローンとの違い

オーバーローンとは、物件の購入費用に加えて諸費用もローンでまかなうことを指す言葉です。物件を購入すると、仲介手数料や融資事務手数料、各種保険料、登録免許税などを支払う必要もあります。自己資金0円から不動産投資を始めたい場合は、オーバーローンを活用すると良いでしょう。

 

不動産投資でフルローンを組むメリット

不動産投資でフルローンを組むメリットをまとめましたので、ご覧ください。

 

＜不動産投資でフルローンを組むメリット＞

• ・少ない自己投資で投資できる
• ・手元に資金を残せる
• ・分散投資がしやすく、レバレッジ効果を高められる

 

それぞれ詳しく解説します。

 

少ない自己投資で投資できる

投資用物件の価格は少なくとも数百万円、都心の場合は数千万～数億円にのぼります。しかし、フルローンを組めば、諸費用を除く投資金額をすべてローンでまかなえます。少ない自己資金で投資できるため、妥協せずに理想的な物件に投資しやすくなるでしょう。

 

手元に資金を残せる

不動産投資では「空室リスク」や「家賃滞納リスク」などさまざまなリスクに備えなければなりません。また、修繕などで出費が突然発生することもあります。運用資金がなくなると不動産投資を終了せざるを得なくなりますが、フルローンで不動産投資を始めれば手元に多くの資金が残りますので、万が一の事態に備えやすくなる点もメリットです。

 

分散投資がしやすく、レバレッジ効果を高められる

レバレッジ効果とは、少ない資金で大きな資産を生み出す効果です。フルローンなら自己資金の出費を諸費用だけに抑えられるため、レバレッジ効果が高まります。投資へのハードルが下がるため、不動産投資で「空室リスク」などのリスクを避けやすい分散投資がしやすくなる点もメリットといえるでしょう。

 

不動産投資でフルローンを組むデメリット

不動産投資でフルローンを組む際のデメリットとして覚えておくべき点は、以下の4つです。

 

＜不動産投資でフルローンを組むデメリット＞

• ・ローン審査に通りにくくなる
• ・毎月の返済額が増える
• ・利回りを悪化させるリスクがある
• ・物件の売却が難しくなる

 

それぞれの項目を確認していきましょう。

 

ローン審査に通りにくくなる

ローン審査の内容は、主に「職業」「収入」「物件の資産価値」などが対象となり、融資の可否はそれらの総合的な判断によって決まります。自己資金をほとんど使わないフルローンを希望する人に対して、金融機関は「高リスク」と判断することが多いので、審査の内容は厳しくなるでしょう。ローン審査に落ちた場合、不動産投資を諦めるか、頭金を用意して再度ローンの申請をするかを選ばなければなりません。

 

毎月の返済額が増える

借り入れ比率が上がったり利息が増えたりすれば、毎月の返済額が増えます。日本政府の政策や経済状況、世界情勢によって金利が上昇するリスクもありますので、これらの影響を受けてデッドクロス（減価償却費をローン返済額が上回る状態）が起こりやすくなる点には注意が必要です。「ローン返済額÷家賃収入の総額」で割り出す返済比率は40％以下が適切ですので、事前に計算しておきましょう。

 

利回りを悪化させるリスクがある

借り入れ比率が上がるフルローンは、頭金を使って借り入れ比率を下げる投資と比べて利回りが悪くなる可能性があります。6,000万円の物件を20年のローンで購入し、1ヶ月の家賃収入が40万円入る状況を想定してシミュレーションしてみましょう。

 

【利回りのシミュレーション】

借り入れ額	6,000万円	3,000万円
金利	4％	3％
毎月の返済額	約364,000円	約167,000円
毎月の収支	+36,000円	+233,000円

 

このように、借り入れ比率100％のフルローンと借り入れ比率50％とでは大きな違いが生じます。そのため、ローンを使う際には、事前にシミュレーションしておくことが重要なのです。

 

物件の売却が難しくなる

不動産投資の収支が確定するのは、物件を売却したときです。最終的な黒字を出すための出口戦略を立てることが重要ですが、フルローンを選んだ場合には物件の売却が難しくなります。なぜなら、売却するには金融機関の抵当権を外す必要があり、これはローンを完済するまで認められないからです。

 

不動産投資のフルローンで失敗しないための条件

フルローンで失敗しないための条件を5つお伝えしましょう。

 

＜不動産投資のフルローンで失敗しないための条件＞

• ・条件①個人属性（信用度）が高いこと
• ・条件②既存の借り入れが少ないこと
• ・条件③担保にできる十分な資産を所有していること
• ・条件④不動産投資で安定したキャッシュフローを出していること
• ・条件⑤収益性の高い物件を選ぶこと

 

これらについて、分かりやすく解説します。

 

条件①個人属性（信用度）が高いこと

フルローンは金融機関の審査が厳しく、個人属性（信用度）が高くなければ融資が認められません。安定的かつ十分な収入があり、投資に適した不動産を購入することがフルローンを利用するための条件です。

 

条件②既存の借り入れが少ないこと

カードローンや不動産ローン、自動車ローンなどの借り入れが多いと、さらに審査が厳しくなる可能性があります。既存の借り入れ額が少ないことも、フルローンが認められる条件のひとつと考えましょう。

 

条件③担保にできる十分な資産を所有していること

金融機関からの信頼度を上げる方法に「共同担保」があります。共同担保とは、新しく購入する投資用不動産と併せて担保にする資産です。たとえば自宅や自動車などの資産があり、これを共同担保として利用すると、ローンの審査が通りやすくなります。

 

条件④不動産投資で安定したキャッシュフローを出していること

すでに不動産投資を行っている場合は、安定したキャッシュフローを出していることを示しましょう。不動産投資で成功している実績を示せば、説得力を高められます。

 

条件⑤収益性の高い物件を選ぶこと

金融機関は物件の価値も調査していますので、この結果が融資の可否を大きく左右します。安定した家賃収入を見込めて、将来的にも高い入居率を維持しやすい物件と判断された場合、フルローンが認められやすくなります。

 

まとめ

フルローンとは、諸経費を除いた物件の購入費をすべてローンでまかなうことです。少ない自己資金で投資できる点がメリットですが、ローン審査に通りにくいことや利回りが悪化するリスクがあることなどのデメリットもあります。ご自身の投資スタイルに合っているかどうかを整理して、活用するかどうかを決めましょう。