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不動産投資でかかる初期費用・運用費用を解説！相場や安く抑える方法も

「不動産投資をはじめたいけれど、初期費用がどのくらい必要なのか分からないので不安」と思っている人も多いでしょう。そこで本記事では、不動産投資をはじめる際にかかる初期費用と、運用をはじめてからかかる費用の詳細について解説します。

 

それぞれの相場を知っておくと、不動産投資をはじめる際に役立つでしょう。また、費用を抑えるためのポイントもご紹介します。

 

不動産投資でかかる費用の内訳【初期費用】

不動産投資をはじめる際には、投資用物件の本体価格以外にも以下のような諸費用がかかります。これらをすべて含めて「初期費用」と呼びます。

 

仲介手数料

物件を新築するための土地購入や中古マンションなどの物件購入では、不動産会社を通して行うケースが多いです。その際に、成功報酬として不動産会社に支払うのが「仲介手数料」です。

 

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で決められています。ただし、不動産会社自らが土地や物件の売主の場合には、仲介手数料はかかりません。

 

司法書士に支払う登記代行手数料

不動産を購入すると、物件の所有権移転などの登記手続きを法務局で行う必要があります。不動産投資ローンを利用した場合には、物件の抵当権設定も必要です。このような不動産登記は一般的に司法書士に代行依頼することが多いですが、買主が自分で行うこともできます。

 

各種税金

不動産投資の初期費用の中には、以下のような税金も含まれます。

 

【不動産の購入時にかかる税金】

税金の種類	内容
印紙税	売買契約書や金銭消費貸借契約書（不動産投資ローン）に貼付要
不動産取得税	不動産を取得した人に課税される税金
登録免許税	不動産の所有権移転や抵当権設定などの登記手続き時にかかる税金

 

各種保険料

金融機関から融資を受けて投資用の建物を購入する際、ほとんどの場合に団体信用生命保険への加入が条件になっています。これは、ローン返済中に契約者が死亡または高度障害状態となった場合に、ローン残債が保険会社から支払われ、家族には物件と家賃収入が残る仕組みの生命保険的制度です。

 

ほかに火災保険へも加入するケースが多く、地震保険は火災保険に特約として付加します。保険料については20年分などをまとめて一括払いする場合もあります。

 

ローン手数料

ローン手数料とは、物件購入でローンを組んだ場合に融資元の金融機関に支払う手数料です。「事務手数料」と呼ばれることもあります。ローン手数料の金額は「借入金額の約1～3%」や「固定価格（借入金額に関係なし）」などに設定しているところが多いです。

 

ローン保証料

不動産投資ローンの利用時には、契約者のローン返済が難しくなってしまった場合に備えて、ローン保証会社による保証を求められるのが一般的です。つまり、ローン保証料は保証会社へ支払う費用と言えます。ローン保証料の金額や支払方法は、融資元の金融機関によってそれぞれ異なり、中には保証料が不要な金融機関もあります。

 

清算金

固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日の不動産の所有者に課税される税金です。物件購入時には、売買契約日をもとに日割り計算して売主へ精算します。また、物件の管理費や修繕積立金についても、日割り計算で売主へ精算する場合もあります。

 

不動産投資でかかる費用の内訳【維持・運用にかかる費用】

実際に不動産投資の運用がはじまると、以下のような維持費や運用費がかかります。

 

各種税金

ワンルームマンションを賃貸に出すなど不動産投資を行っていることでかかる税金は、主に「所得税」「住民税」「固定資産税」「都市計画税」の4種類です。投資用物件を10戸以上など、不動産投資の規模が大きくなった場合には「不動産貸付業」として認定され、「個人事業税」も課税されます。

 

修繕・リフォームにかかる費用

もともと備わっているエアコン・水回り・フローリングなどの設備の修繕費は、基本的に物件のオーナーが負担します。中古物件の場合は、空室リスクを避けるためにリフォームすることもあるでしょう。このような修繕・リフォーム費用がかかることをはじめから想定して、資金を確保しておくことをおすすめします。

 

修繕積立金

マンションの場合、約10～15年周期で大規模な修繕工事を行います。内容としては古いサッシを高機能のものに交換したり、外壁塗装を行ったりするなど多岐にわたります。大規模な修繕にかかる金額は大きいため、各戸のオーナーはそのための費用として「修繕積立金」を管理組合や管理会社へ毎月納めて積み立てておくのです。修繕積立金はほかに、エレベーターに不具合が発生した場合などに修繕費として使われることもあります。

 

管理費

副業として不動産投資を行う場合、日常的な物件管理を管理会社に委託して手間をかけずに運用している人がほとんどです。その際に管理会社へ支払う委託料が「管理費」です。物件管理の内容としては、入居者へのフォロー対応、賃料の代理回収、日常清掃、設備のメンテナンスなどが挙げられます。

 

広告費

退去希望者が出ることが分かったときには、次の入居者を募るために広告の宣伝が必要です。入居者の募集広告は、オーナーが個人的に行うよりも、プロである不動産管理会社に委託するのが効果的です。とくに物件がワンルームマンションの場合には、単身用であることから入居者の入れ替わりが短いスパンで行われるケースもあります。

 

ローンにかかる費用

不動産投資ローンを利用して投資用物件を購入した場合、家賃収入の中から毎月ローンを返済（ローン返済元金＋ローン金利）していきます。

 

各種保険料

建物にかけている火災保険や地震保険の保険料は、20年などの長期間分を一括で支払うことが多いですが、月払いも可能です。また不動産投資でローンを組んだ場合には、ローンの金利に団体信用生命保険の保険料が上乗せされていることが多いです。

 

その他不動産経営に必要な費用

物件の内見立ち会い、賃貸借契約の締結、不動産投資セミナーへの参加などで交通費やガソリン代がかかることがあります。また通信費、自家用車を不動産投資の運用で使用する場合には自動車税、確定申告などを税理士に委託した場合の報酬なども、必要な費用として考えておきましょう。

 

不動産投資でかかる費用の相場は？

それでは不動産投資でかかる費用の相場を、初期と運用の2つの時期にわけてご紹介しましょう。

 

初期費用の相場

初期費用の相場は、合計で物件価格の約8～10%だと言われています。内訳は以下のとおりです。

 

初期費用の内訳	相場
仲介手数料	・～200万円以下までの部分：物件価格×5%
司法書士への報酬	約10万～20万円
各種税金	印紙税：約1万～3万円（物件価格により異なる）
	不動産取得税：物件の固定資産税評価額×3%
	登録免許税： ・所有権移転⋯⋯土地・建物ともにそれぞれ固定資産税評価額×2% ・抵当権設定⋯⋯土地・建物ともにそれぞれ債権金額の総額×0.4%
火災保険料 （地震保険も含む）	年間約3万～5万円
ローン手数料	借入金額の約1～3%、または固定価格（借入金額に関係なし）
ローン保証料	金利に約0.2%上乗せなど
精算金	売買契約日を境に日割り計算

 

 

維持・運用にかかる費用の相場

物件の維持・運用費用の相場は、毎月の家賃収入の約20～30%だと言われています。内訳は以下のとおりです。

 

維持・運用費の内訳	相場
各種税金	所得税・住民税：家賃収入や他の所得額による
	固定資産税：固定資産税評価額×1.4%
	都市計画税：固定資産税評価額×0.3%
修繕・リフォームにかかる費用	約10万～（間取りやリフォームの規模による）
修繕積立金	約1万～1.5万円
管理費	家賃×3～7%（月額）
広告費	家賃2～3ヶ月分（不動産会社への報酬を含む）
ローンにかかる費用	返済方式やローン計画による
火災保険料 （地震保険も含む）	年間約3万～5万円

 

不動産投資の費用を抑えるための4つのポイント

不動産投資でかかる費用をなるべく抑えるために、以下の4つのポイントを覚えておきましょう。

 

①価格の安い物件を見つける

物件価格が安ければ、各種税金をはじめとするさまざまな費用の額も必然的に抑えられます。ただし価格が安くても立地が悪ければ、空室リスクや売却しにくいといったリスクが発生しますので、立地を最重視して物件を選びましょう。

 

②仲介手数料を安く抑える

仲介手数料は、物件購入の際にかかる費用の中でも占める割合が大きいです。宅地建物取引業法でその上限は決まっていて、その範囲内であれば不動産会社が自由に決められます。

 

仲介手数料を安く抑えるには、価格の安い物件を選ぶ、仲介手数料が安い不動産会社を選ぶなどの方法が挙げられます。

 

③管理費の安い管理会社を選ぶ

管理費は物件の維持や運用に必要な費用として毎月かかってきますので、その金額は軽視できません。ただし、管理費の安さに釣られて、質が損なわれている管理会社を選ばないように注意しましょう。

 

④確定申告時の経費計上で節税する

不動産収入や給与所得などをあわせて年間20万円以上の収入がある場合、翌年の2～3月に確定申告しなければなりません。家賃収入などの事業所得は、経費を差し引いた額が課税対象ですので、経費に計上できる費用や逆に計上できない費用は何なのか知っておきましょう。

 

経費計上できる費用

経費計上できる費用は、以下のとおりです。

 

初期費用	登録免許税、印紙税、不動産取得税、司法書士への報酬、ローン手数料、ローン保証料、火災保険料（地震保険を含む）
維持・運用費用	固定資産税、都市計画税、個人事業税、管理費、広告費、ローン金利、修繕・リフォームにかかる費用、修繕積立金、火災保険料（地震保険を含む）、税理士への報酬、交通費、書籍代、セミナー参加費、通信費やパソコン購入費（不動産経営で使用した分のみ）、減価償却費など

 

経費計上できない費用

経費計上できない費用は、以下のとおりです。

 

初期費用	仲介手数料と精算金（建物価格にかかる部分のみ毎年の減価償却費として計上可能）、団体信用生命保険料
維持・運用費用	所得税、住民税、ローン返済元金など

 

 

まとめ

不動産投資でどのくらいの費用がかかるのか知っておけば、資産計画も立てやすくなり、失敗のリスクも減らせます。毎年の確定申告で経費として計上できる費用についても把握しておき、節税対策をしましょう。