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不動産の減価償却とは？メリットや計算方法、耐用年数について詳しく解説

 

賃貸経営で必要となるマンションやアパートなどの建物、パソコンなどは固定資産となります。また、確定申告時には「減価償却資産」となり、適切に計上しなくてはなりません。

 

今回は「不動産の減価償却」について、その概要やメリット、計算方法、不動産を減価償却する際の注意点など、知っておくべき情報をご紹介しながら解説していきます。

 

減価償却とは？

不動産の資産価値について、土地は市況で上下することはありますが、会計上では経年で資産価値が減ることはありません。一方、建物や設備などは実情だけでなく、会計上でも経年等によりその価値が減っていくものとされています。

 

このように賃貸経営上必要であり、経年で資産価値が減っていくとされるものについては「経営上必要な資産」として認められていますので、必要経費に含めることが可能です。これらは経過年数で価値が減っていく「減価償却資産」と呼ばれています。減価償却資産は取得時に全額を必要経費として計上するのではなく、使用可能期間（法的耐用年数）の全期間にわたって分割し計上していきます。

 

不動産の減価償却をするメリット

まずは、不動産の減価償却で得られるメリットについて見ていきましょう。

 

減価償却費を経費に計上できる

不動産投資の初年度には収益物件を購入する必要があり、取得費（物件価格＋諸費用）という大きな出費がともないます。中には、相続で賃貸経営を引き継ぐケースもあるでしょう。どちらの場合でも、建物については仕訳の際に減価償却費として経費の一部に計上でき、結果的に不動産所得や事業所得の課税対象額を抑えることが可能となります。

 

一般的な経費と異なるのは、減価償却費は物件を購入した年だけでなく、実際に出費がない年でも資産価値の減少分を必要経費として反映させることができる点です。これは不動産投資だからこそ受けられるメリットだと言えるでしょう。

 

損益通算で節税できる

損益通算とは、サラリーマンなど本業の給与所得などがある人が、不動産所得などで赤字となった場合の損失と相殺できるシステムです。

 

不動産所得を確定申告する際には、年末調整された給与所得の源泉徴収票を添付して計上しますが、不動産所得が赤字だった場合では、給与所得と不動産所得の損益通算により所得税の課税対象額を減額させることができるのです。年末調整時に払い過ぎていた形となる税金が戻ってきますので、節税に役立ちます。

 

減価償却の「定額法」と「定率法」

法定の減価償却方法には「定額法」「旧定額法」と「定率法」「旧定率法」といった複数の計算式がありますが、一般的には定額法を用いると考えておきましょう。

 

【減価償却資産の取得時期による違い】

・平成19年3月31日以前に取得⋯⋯旧定額法または旧定率法 ・平成19年4月1日以降に取得⋯⋯定額法または定率法 ・平成10年4月1日以降に取得⋯⋯旧定額法または定額法 ・平成28年4月1日以降に取得⋯⋯定額法のみ

 

【定額法と定率法の違い】

	定額法	定率法
特徴	償却率の額が毎年同額 （原則）	償却費の額は経年で減少していく （原則）
計算方法	取得価額×定額法の償却率	未償却残高×定率法の償却率 （原則）

 

年の途中で取得した場合には、上記の金額を12ヶ月で割り、その年に実際に賃貸経営に使用した月数分のみを計上します。これは中古物件を購入する場合やもともと所有していた自宅を賃貸に出す場合、相続で取得する場合などでも同様です。

 

不動産の減価償却費の計算方法

不動産の減価償却の計算（定率法）に必要な要素は、主に以下の4つです。

 

・取得価額（ロ）	物件価格（建物部分のみ）＋購入手数料等（建物の購入に係る部分のみ）
・物件の法定耐用年数	木造・RC造など構造によって法的に決まっている耐用年数に対し、償却率が決められています
・耐用年数に対応する償却率（ハ）	国税庁のサイトで確認できます →「令和3年分 収支内訳書（不動産所得用）の書き方（p.8）」
・本年中の償却期間（ニ）	年の途中で取得し賃貸に出した場合、その月を1ヶ月として計算した本年中の償却期間の月数

 

令和4年に取得した新築物件を例に挙げた場合の減価償却費の計算式は、以下の通りです。

 

【減価償却費の計算式（令和4年に取得した新築物件の場合）】

取得価額（ロ）×耐用年数に対応する償却率（ハ）×本年中の償却期間（ニ）＝本年分の普通償却費

 

減価償却時に重要となる「耐用年数」について

収益物件の耐用年数は、減価償却時に大きく影響します。耐用年数についてしっかりと理解しておけば、資産運用を計画する際に役立ちます。

 

耐用年数の種類

耐用年数には主に以下の3つがありますが、減価償却の計算では「法定耐用年数」を用います。

 

【建物の耐用年数の種類】

法定耐用年数	減価償却資産を対象とし、国税庁が定める構造別・用途別の耐用年数
物理的耐用年数	物理的な耐久性を考えた場合の耐用年数。RC造の場合には法定耐用年数よりも長くなるケースがほとんどです。
経済的耐用年数	建物が経済的に価値を持てると予想される年数。一般的に物理的耐用年数よりも短くなります。

 

物件タイプごとの耐用年数の違い

法定耐用年数は建物や設備の構造によって以下のように定められています。新築の場合にはそのままの年数を計算に使用します。

 

種類	構造	法定耐用年数
一戸建て	木造・合成樹脂造の住宅用建物	22年
	鉄筋鉄骨コンクリート造・RC造の住宅用建物	47年
マンション	鉄筋鉄骨コンクリート造・RC造の住宅用建物	47年
アパート	木骨モルタル造の住宅用建物	20年
日よけ設備等	金属製のもの	15年または8年

参照：「主な減価償却資産の耐用年数表」｜国税庁

 

中古物件を購入した場合は、法定の耐用年数ではなく、使用可能年数を見積もり耐用年数とします。

 

【中古物件の耐用年数の計算方法】

法定耐用年数の全部を経過した資産	法定耐用年数×0.2＝耐用年数
法定耐用年数の一部を経過した資産	要諦耐用年数―（経過年数×0.8）＝耐用年数

 

不動産の減価償却をする際の注意点

節税効果が望めるなどメリットの多い不動産の減価償却ですが、リスクもあります。また回避するためのポイントについてもご紹介しますので、事前に対策しておきましょう。

 

中古物件では節税効果が薄い

耐用年数が長い場合には減価償却できる期間も長くなりますが、一年に減価償却できる金額は少なくなります。逆に耐用年数が短い場合には減価償却できる期間は短くなる反面、一年に減価償却できる金額は大きくなります。

 

その意味では、中古物件は短期間で大きな節税効果があると言えます。ただし、注意したいのは「築年数が法定耐用年数を超えている場合」です。この場合には減価償却できる期間が非常に短いため、節税効果も薄くなることを覚えておきましょう。

 

売却する際に税金が上がる場合がある

収益物件を売却し利益が出た場合、その売り上げは「譲渡所得」になり、所得税や住民税が課せられます。減価償却期間が長い場合には、資産価値が残っていることから譲渡所得も多くなる傾向があり、その分税金も高くなってしまいます。

 

物件を売却する際には「長期譲渡所得」の特別控除を受けられるように、できるだけ5年以上所有することをおすすめします。

 

税務調査で指摘を受ける場合がある

減価償却のやり方や計算方法について、初年度は戸惑うことがあるかもしれませんが、2年目以降は前年度にならって記入できますのでそれほど難解ではありません。しかし、中には法定耐用年数や償却方法を間違ってしまったり、土地についても計算に含めてしまったり、損失額を間違って計算してしまったりするケースも少なくありません。このような場合には税務調査の対象となるケースがありますので、正しい情報と計算方法を心がけるようにしましょう。

 

まとめ

賃貸経営による資産形成では、減価償却についての知識は欠かせないものの1つです。「土地は含まない」「構造や用途によって法定耐用年数は異なる」「いくつか注意点がある」といった基本的な部分を押さえて、正しく申告することを心がけましょう。