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不動産投資には、現物不動産を自分で購入せずに行う「不動産投資ファンド」という金融商品があります。本記事では、一般的な不動産投資への固定概念を覆す「不動産投資ファンド」について、その仕組みや種類、メリット・デメリットなどを解説しますので、ぜひご覧ください。

 

不動産投資ファンドとは？

まずファンド（fund）とは、「基金」を意味します。「基金」とは、運用会社が目的を提示し、複数の投資家から集まった資金を運用して、利益を出資者へ配分する仕組みになっています。

 

ファンドの対象には株式や債券、太陽光発電などさまざまなものがあり、その中でも不動産投資ファンドは「不動産投資の運営会社が投資対象を不動産として募るファンド」になります。

不動産投資ファンドで利益を得る仕組み

不動産投資ファンドの仕組みは、以下のようになっています。

 

不動産投資ファンドの仕組み
投資家から小口の資金を集める ↓ 個人では購入が難しいような高額物件（オフィスビル・商業ビル・病院等）を購入 ↓ 投資の専門家による運用 （運用コストは出資者が負担し、管理業務は運用会社が行う） ↓ 運用で得た収益は、各投資家へ出資割合に応じて分配

 

この仕組みは、現物不動産投資とどのように異なっているのかお伝えします。

一般的な不動産投資（現物不動産）との違い

現物不動産への投資との大きな違いには、「投資物件の選択肢の幅」「物件管理や運用、購入・売却の手続きの手間が省ける」という2点が挙げられます。不動産投資ファンドでは投資家個人から集める資金は小口であっても、大勢の投資家から集めることで資金は大きくなりますので、マンション1棟やホテルといった大型の不動産投資に参加できるのです。

 

不動産投資ファンドの種類

不動産投資ファンドにも種類があり、「不動産特定共同事業」と「不動産投資信託（REIT）」という2種類に分けられます。それぞれの特徴について解説していきましょう。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は、公共団体の長（国土交通大臣または都道府県知事）から許可を得た事業者のみが行える不動産投資ファンドです。事業者が販売するのは「不動産小口化商品」であり、平成6年に制定された「不動産特定共同事業法」にもとづいて運用されます。

 

また平成29年の法改正では小規模不動産特定共同事業も創設され、クラウドファンディングにも対応できるようにとなっています。

 

不動産特定共同事業には主に3つの契約形態がありますので、それぞれご紹介します。

任意組合型

事業者と投資家の間で任意組合契約を締結して、事業者・各投資家がともに出資者となります。購入不動産の所有権は共有しますので、投資家にも所有権が発生します。

 

任意組合型契約で得る分配金は「不動産所得」ですので、税制を活用すれば節税効果も期待できます。

匿名組合型

各投資家は匿名組合員の出資者となり、営業者である事業者と匿名組合契約を締結します。匿名組合員であるため、不動産登記簿に各投資家の名前は掲載されません。

 

不動産の購入・管理業務等は事業者が行い、不動産の所有権を持つのも事業者のみです。そのため、匿名組合型契約での分配金は「雑所得」となります。

賃貸委任型

事業者と投資家の間で賃貸借契約を締結し、複数の投資家で共有取得した不動産を事業者に貸し出します。不動産の運用・管理は事業者に一任しますので、形としては現物不動産投資に似ていると言えるでしょう。

 

賃貸委任型契約での分配金は「不動産所得」ですので、こちらも節税に役立てられます。

不動産投資信託（REIT）

不動産投資ファンドのもう1つの種類は、「不動産投資信託（REIT）」です。これはアメリカから始まった投資システムであり、日本では「投資信託及び投資法人に関する法律」にもとづいて運用されます。投資法人という特別な会社を作り、不動産の運用で得た家賃収入などを出資者である投資家に分配する仕組みになっています。

 

日本のREITは、2022年8月時点で60銘柄以上が上場しています。また、「個人金融資産を複数の不動産へ分散投資できる」「不動産の所有権は投資家にはない」「一定の条件のもと、収益のほとんどが投資家へ分配される」のが特徴です。

 

REITには以下の2つの種類があり、それぞれ募集方法が異なりますのでくわしく見ていきましょう。

公募ファンド

一般的にREITと呼ばれるのがこちらの公募ファンドであり、証券会社を通して広く公募しますので、不特定多数の投資家が購入できる形となっています。証券市場に上場しているため、株式と変わらない取引が可能であり、売買の手間がかからず換金性も高いです。

私募ファンド

一方私募ファンドでは専門的な知識を持つ機関投資家などを対象に、私的かつ限定的に少数（50人未満）の投資家を募集する形のファンドです。公募ファンドに比べて流動性が低く、ハイリスク・ハイリターンとなりやすいのが特徴です。

 

不動産投資ファンドの4つのメリット

不動産投資ファンドのさまざまな種類をご紹介しましたが、どのファンドにも共通するメリットがありますのでそれらをお伝えします。

①少額からでも始められる

不動産投資ファンドは小口化されているため、1万円からでも始められます。少ない資金で投資を始められますので、リスクを避けたい人に向いていると言えるでしょう。

②分散投資がしやすい

少額投資できるため、分散投資もしやすいです。REITの場合は、1銘柄購入するだけですでに複数の投資先に分散投資しています。分散投資である点も空室リスクや価格変動リスクなどを極力軽減させられるメリットがあります。

③運用・物件管理の手間がかからない

不動産投資ファンドで出資した不動産の管理・運用は、専門家に一任することになりますので、投資家本人はほとんど手間をかける必要がありません。そのため、時間を割くことなく投資ができるというわけです。

④相続の際に遺産分割しやすい

不動産投資ファンドを相続人数分の口数で購入しておけば、遺産分割の際に相続手続きをスムーズに進められます。もし相続でお困りの場合は、不動産投資ファンドを利用しておく手もあります。

 

不動産投資ファンドの4つのデメリット

メリットが多い不動産投資ファンドですが、逆にデメリットもあります。それぞれを事前に把握しておき、自身が納得できてから始めるようにしましょう。

①利回りが低い

不動産投資ファンドは大勢の投資家から出資を募るため、一人当たりの分配金は少なくなる傾向にあります。またファンドの運営費は、投資家が負担しています。つまり、利回りは低くなるのが一般的なのです。

②レバレッジ効果が低い

不動産投資ファンドの購入では、不動産投資ローンを利用するのは難しいです。少ない自己資金でも大きな融資を受けて大きな収益を受けられることを「レバレッジ効果」と言います。

 

このレバレッジ効果が高いのが、現物不動産投資のメリットです。しかし、不動産投資ローンがほぼ利用できない不動産ファンドはレバレッジ効果が低いと言えるでしょう。

③独自のリスクが存在する

不動産投資ファンドには、投資先の上場廃止や運用会社の倒産など独自のリスクが存在します。現物不動産投資にある空室リスクや家賃下落リスクなどとは異なるリスクですので、注意しましょう。

④各ファンドの特徴や仕組みが複雑

不動産投資ファンドにはさまざまな種類があり、中には特徴や仕組みが複雑なものもあります。そのため、始める前には内容を理解しておき、運用コストや条件などをしっかり確認しておく必要があるでしょう。

 

初心者は現物不動産への投資から始めるのがおすすめ

不動産投資ファンドも投資の1つですので、メリットだけでなくデメリットもあります。また、種類によっては複雑な仕組みとなっているのも特徴ですので、その点では不動産投資の経験者向きだと言えます。

 

そのため、初心者は仕組みがよりわかりやすい現物不動産投資からまずは始めるのがベターでしょう。

 

まとめ

不動産投資ファンドでは、資金が少額でも高額物件に投資できます。また追加購入もできますので、自己資金の状況に合わせて増額することも可能です。ただし、複雑な仕組みを勉強する努力は必要ですので、まずは区分マンション経営などの現物不動産による投資を経験してから始めてみることをおすすめします。